Первичка в «инфляционном коридоре», вторичка буксует: что происходит с рынком жилья в России?

По данным «Дом.РФ», годовые приросты сжимаются: 2021 — +20,5%, 2022 — +17,5%, 2023 — +12%, 2024 — +9,2%. Как на самом деле обстоят дела на рынке жилья в РФ RuNews24.ru рассказала Юлия Шайхразеева, преподаватель РЭУ им. Плеханова и эксперт в сфере экономики.

Столица остаётся исключением: с начала 2025-го Москва прибавила около 8,2% (в среднем до 362 тыс. руб. за кв. м; внутри МКАД — до 407 тыс. руб.), то есть растёт в 2,3 раза быстрее страны. Драйвер — удорожание высокобюджетных проектов, тогда как в регионах быстрее дорожают типовые и комфорт-классы.

Вторичный рынок в 2025-м — в «мягкой коррекции»: в июне средняя цена сделки по стране опустилась до 96,9 тыс. руб. за кв. м, три месяца подряд фиксировалось снижение помесячных значений. В июле — умеренный отскок: по оценкам ЕРЗ.РФ, средняя цена по 70 крупным городам +0,6% м/м до 121,3 тыс. руб. за кв. м; в Москве +1,3% м/м — за счёт сдвига спроса в более ликвидные локации. Разрыв между первичкой и вторичкой в столице по-прежнему определяет поведение покупателей: в «старой» Москве на начало 2025 года вторичка стоила около 285 тыс. руб. за кв. м против ~418 тыс. руб. в новостройках (почти 1,5-кратная разница), что стимулирует миграцию части спроса во вторичный сегмент.

Первичка: выход на «инфляционные» темпы

- Январь–июль 2025: +3,5% номинально при ИПЦ 4,4% — небольшое снижение в реальном выражении. 

- Поддержка спроса сместилась от «массовой льготной» к точечным механизмам: «Семейная ипотека» до 6% (продлена до 2030 года), проектные рассрочки и субсидии от девелоперов. 

- После сворачивания программы 8% с 1 июля 2024 года рынок не «обвалился»: в I полугодии 2025-го 57% сделок в новостройках — ипотечные, причём более 80% выдач пришлись на программы с госучастием.

«Рынок новостроек проходит фазу “мягкой посадки”: рост замедлился до инфляционных коридоров, но сделки поддерживаются прицельными субсидиями. Ключевой ориентир для покупателя сегодня — не прайс-лист, а эффективная ставка владения с учётом скидок, рассрочек и субсидий от застройщика», — рассказала Юлия Шайхразеева.

Москва — отдельная траектория

- С начала 2025 года первичка в столице прибавила около 8,2% — до 362 тыс. руб. за кв. м (внутри МКАД — 407 тыс. руб.). 

- Драйвер — «сдвиг микса» в пользу высокобюджетных проектов и локаций с ограниченным предложением, что тянет среднюю цену вверх быстрее, чем в регионах.

«Столичный рост во многом статистический: доля дорогих проектов увеличилась, поэтому средняя цена растёт быстрее медианной. Покупателям важно смотреть не только на средние уровни по городу, но и на конкретный класс, локацию и готовность проекта — там разброс динамик может достигать двузначных величин в обе стороны», — поделилась эксперт.

Вторичка: влияние дорогой ипотеки и «выборочность» спроса

- Доля ипотечных сделок на вторичке просела до ~23% — спрос жёстко зависит от рыночных ставок. 

- Ключевая ставка после решения ЦБ от 25 июля 2025 года — 18%; рыночная ипотека — преимущественно 23–27% годовых. 

- В таких условиях вторичный сегмент буксует: июнь — снижение средней цены сделки до 96,9 тыс. руб. за кв. м; июль — умеренный отскок по крупным городам (+0,6% м/м) и локальное оживление в Москве (+1,3% м/м) за счёт перетока в наиболее ликвидные районы и объекты.

«Вторичка стала рынком “наличных и больших первоначальных взносов”. Для продавцов это означает необходимость большей гибкости в цене и условиях; для покупателя — возможность торговаться за готовность к сделке и ликвидность объекта, особенно если финансирование рыночное».

Что это значит для участников рынка?

Покупателям новостроек:

- Сравнивайте не «скидку от прайса», а итоговую стоимость владения: ставка по ипотеке с субсидией, размер рассрочки, опции отделки и постпродажные расходы. 

- Проверяйте устойчивость застройщика и условия эскроу — субсидирование ставки часто «упаковано» в цену.

Покупателям вторички:

- С наличной сделкой или крупным взносом — сильная переговорная позиция; закладывайте ликвидность локации и дома важнее «средней температуры». 

- При рыночной ипотеке ищите компромиссы: меньшая площадь, альтернативные районы, отложенная покупка до снижения ставки.

Продавцам:

- Реалистичный прайсинг и готовность к торгу — ключ к срокам экспозиции. 

- Улучшайте ликвидность: юридическая «чистота», быстрый выход на сделку, минимальные обременения.

Инвесторам:

- Доходность арендных стратегий считайте после налогов, вакансий и капвложений; в высокой ставке «кэшфлоу-позитив» достигается в ограниченном пуле объектов. 

- Для новостроек важен дисконт на входе и календарь ввода: премия за раннюю стадию должна компенсировать риск и стоимость денег.

Риски и драйверы на второе полугодие 2025

- Траектория ключевой ставки ЦБ и доступность рыночной ипотеки. 

- Перенастройка адресных мер господдержки и политика субсидирования у застройщиков. 

- Себестоимость стройки (материалы, рабочая сила), темпы ввода и структура предложения. 

- Поведение спроса в столице: доля high-budget проектов и «сдвиг микса» могут и дальше искажать средние.

Базовый сценарий: вторая половина 2025 года — умеренный прирост цен на первичке примерно на уровне инфляции и нейтральная динамика вторички в большинстве агломераций; Москва — на грани «инфляционного» темпа с высокой чувствительностью к структуре предложения.

Рынок жилья РФ уходит от «эпохи резких скачков» к более ровным приростам, сопоставимым с инфляцией. Новостройки — стабильнее благодаря адресной поддержке и гибкости девелоперов; вторичка — заложник высокой ставки, но остаётся пространством для точечных сделок в ликвидных локациях.