Дуплекс: что это за дом, как купить и в чем плюсы жилья на две семьи

На рынке загородной недвижимости начал набирать популярность еще не совсем привычный, но очень интересный вариант жилья - дуплекс. Рассказываем, в чем его особенность, как построить или купить такой дом и кому он подойдет.

Содержание:

Что такое дуплексПричины популярности дуплексаЧем дуплекс отличается от коттеджаЧем дуплекс отличается от таунхаусаЧем дуплекс отличается от двухквартирного домаПлюсы жизни в дуплексеМинусы жизни в дуплексеВиды дуплексовГде можно построить дуплексПроекты и строительство дуплексаКак проводят коммуникацииКак купить дуплекс: важные нюансыОтличие покупки доли от полноценной части домаЧасто задаваемые вопросы

Что такое дуплекс

Дуплекс - это дом, состоящий из двух частей, в каждой из которых расположена квартира. По сути это то тоже самое, что и таунхаус, только в дуплексе секций лишь две. По большому счету такой вид недвижимости знаком жителям сельской местности еще с советских времен. Cдвоенные жилые дома строили в колхозах для молодых специалистов. Это было очень удобно и экономически выгодно. Но название "дуплекс" для таких зданий начали использовать не так давно.

"В таком здании между соседями всего одна общая несущая стена. Вход у каждой части - свой, обособленный. Реже встречаются дуплексы с единым входом и местами общего пользования внутри, - поясняет аттестованный риелтор-эксперт, член Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев. - Дуплекс официально ставится на кадастровый учет и регистрируется как жилое здание".

Причины популярности дуплекса

Такие дома пользуются популярностью по нескольким причинам.

Интерес к дуплексам связан с возросшей популярностью загородной жизни - особенно после пандемии, ведь в период самоизоляции жители частных домов, имея свои участки, могли выходить гулять, а горожане - нет.Поскольку недвижимость сейчас дорожает и покупатели понимают важность экономии, дуплекс выглядит привлекательно: он стоит дешевле отдельного частного дома. При этом площадь у него больше, чем у стандартной городской квартиры, и само по себе такое жилье просторнее. Расходы на инфраструктуру хозяин делит с соседями.При популярной тенденции перебираться из мегаполисов на природу дуплекс - удобный вариант. Он создает ощущение загородной жизни, когда можно отдохнуть от городской суеты и уединиться, имея свой участок с парковкой и отдельный вход.

Чем дуплекс отличается от коттеджа

Дуплекс - дом на две семьи (две отдельные секции с общей стеной), а коттедж - на одну, хотя в нем и могут жить две или три семьи (например, дети и родители).

Участок, где стоит дуплекс, делится на две части.

Дуплекс подойдет:

Если вы хотите владеть только половиной здания (одной квартирой) и жить с соседями, либо если вы владеете обеими квартирами и хотите сдавать одну из них в аренду.Если вы хотите минимизировать затраты на строительство загородного дома и на коммуналку.

Коттедж подойдет:

Если вы хотите быть полноправным владельцем и дома, и участка, и материальные расходы для вас не проблемаЕсли вам и вашей семье нужна полная приватность и вы не хотите ни видеть, ни слышать соседей.

Чем дуплекс отличается от таунхауса

В дуплексе (об этом говорит уже само название) возможно проживание только двух семей, это двухсекционное здание. Таунхаус - это ряд домов, то есть семей-соседей у вас может быть и три, и пять, и восемь.

В таунхаусе чаще всего имеется общая парковочная площадка, а строительство дуплекса предполагает отдельный гараж или место с навесом. Кроме того, в таунхаусах дома обычно более типовые и малометражные, чем дуплекс.

Чем дуплекс отличается от двухквартирного дома

В дуплексе каждая половина имеет свой вход и за каждым владельцем закреплен свой участок. В двухквартирном доме может быть общий вход, а земля - находиться в долевой или даже муниципальной собственности. Иными словами, дуплекс - это по сути два отдельных дома (хотя это и выглядит как единое здание), а двухквартирный дом - это именно одно здание с двумя квартирами.

"В дуплексе обособленно подведены и инженерные коммуникации - к каждому из двух блоков. Обязательно с приборами учета и возможностью независимого функционирования между секциями", - уточняет Владимир Белолипцев.

Плюсы жизни в дуплексе

Возможность жить на природе, вдали от выхлопных газов и городского шума.Есть ощущение приватности: хотя у вас квартира, а не целый дом, общая стена только одна: нет соседей ни сверху, ни снизу. Кроме того, в дуплексе стена между соседями обычно толстая, шумоизоляция хорошая.Экономия: построить дуплекс дешевле, чем отдельный коттедж, плюс - некоторые расходы (проводка коммуникаций, постройка забора и т.д.) можно поделить с соседом. Налог и коммунальные услуги - тоже меньше, чем в случае с отдельным домомКвартира в дуплексе предполагает собственный земельный участок. Там можно выращивать овощи и зелень, поставить беседку или мангал, сделать парковочное место.Можно поселиться в одном доме с родителями, другими родственниками или с семьей друзей. Вы будете помогать друг другу, вместе проводить время, но при этом существовать автономно, в разных квартирах.

Минусы жизни в дуплексе

Нет ощущения, что ты полноправный хозяин дома и земли: в некоторых ситуациях приходится считаться с соседями. Например, чтобы заменить крышу, установить новый забор и т. д., нужно принимать решение сообща. Если вы захотите сделать пристройку или что-то поменять во внешнем виде вашей половины, соседи могут быть против.Возможны разногласия из-за шума: например, если вы целый день слушаете громкую музыку или ваша собачка любит гавкать, это может мешать другой семье. Даже шум газонокосилки может стать предметом ссоры (например, вы работаете, а сосед лег отдохнуть).Риск не ужиться с соседями. Если за стеной живут не ваши родственники или друзья, есть вероятность не сойтись характерами. Поскольку в дуплексе соседям приходится коммуницировать чаще, чем в многоквартирном доме, абстрагироваться друг от друга не получится.Отдельный участок будет не таким большим, как у владельца коттеджа. Кроме того, в дуплексе не всегда есть возможность огородить свою часть земли.Дуплекс - не такой популярный вариант на рынке недвижимости, как коттедж, потому что не все хотят делить дом с соседями. Если захотите продать свою квартиру, это будет сложнее и денег выручите меньше.

Виды дуплексов

Устройство дуплекса в общих чертах выглядит так: здание с общим фундаментом и общей крышей, которое состоит из двух секций, имеющих отдельные входы. При этом дуплексы могут быть разных видов:

одно-, двух-, трехэтажные;каркасные, панельные или из кирпича;зеркальной планировки или (редко) асимметричные.

Чаще всего дуплексы строят с зеркальной планировкой, однако бывает, что перед проектировщиком ставят задачу сделать две половины здания разными, либо случается, что владелец делает перепланировку.

Располагать комнаты можно как угодно, но чаще всего за общей стеной делают либо кухню, либо санузел, либо гостиную, но не спальню и не кабинет - чтобы во время отдыха или работы не было слышно соседей.

"Каждый из двух индивидуальных блоков дуплекса имеет свой независимый земельный участок как с фасадной стороны, так и со стороны внутреннего двора. Даже на полутора сотках земли будет очень удобно расположиться в знойный летний день в бассейне, либо пожарить шашлык на майские", - говорит Владимир Белолипцев.

Где можно построить дуплекс

Самый удобный вариант - участок под ИЖС (индивидуальное жилое строительство):

Согласно п. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, на таких участках разрешается строить жилые дома с количеством квартир не более двух (дуплекс), то есть он как раз подходит под эту категорию.В случае с ИЖС (в отличие от садовых товариществ) владелец имеет право постоянно прописаться в построенном доме.В поселке ИЖС обычно проще подключить коммуникации.

Как поясняет юрист Артем Зотов, в СНТ тоже можно построить дуплекс, но вышеописанных плюсов в этом случае может не быть. Так, например, чтобы признать дачный домик жилым и оформить там постоянную регистрацию, нужно выполнить целый ряд сложных шагов. А на землях сельхозназначения, например, вообще запрещено строить дуплексы. Земли СНТ крайне редко разрешается использовать для блокированной жилой застройки.

"Строительство дуплекса экономически выгодно по причине того, что почти пополам делятся расходы на фундамент, на крышу и разрешения на подключение коммуникаций. Если строить по типовому проекту, это еще больше сэкономит бюджет. Пакет документов на строительство в таком случае стандартный и несложный", - поясняет Белолипцев.

Юрист Артем Зотов перед постройкой дуплекса советует проверить:

категорию участка и вид разрешенного использования. Вам подойдет "для ИЖС" или "для садоводства" (при определенных условиях);площадь участка. Она должна быть достаточной для постройки дома с учетом отступов от границ участка по СНиП (как правило, это 3 метра);кадастровый номер (можно посмотреть в интернете на кадастровой карте). Он нужен для получения информации из ЕГРН, и участок для строительства обязательно должен его иметь.нет ли у данной земли обременений (в их числе, например, санитарная или водоохранная зона).

Проекты и строительство дуплекса

Эксперты советуют перед постройкой дома делать смету и приглашать для этого профессионала. Некоторые заказчики строительства забывают о том, что дом - это не просто коробка в виде стен, а еще и фундамент, и отделка, и окна, и двери, и коммуникации.

Так, стоимость окон может обойтись в сумму от 200 тыс. (за стандартный комплект), внутренняя отделка - от 500 тыс. до 1,5 миллиона (в зависимости от площади дуплекса и материалов). Отдельная статья расходов - фундамент, который "съест" около 20% от общего бюджета. Подведение и разводка коммуникаций - это тоже не одна сотня тысяч рублей.

Цена же "коробки" без отделки может варьироваться также в зависимости от материала, площади дома, сложности проекта. Например, если дуплекс будет построен из СИП-панелей - это более бюджетный вариант (даже несмотря на то, что он требует облицовки), а если из кирпича - более дорогой.

Примеры популярных проектов дуплекса и их стоимость (с отделкой и коммуникациями):

Двухэтажный дуплекс из газобетона общей площадью 300 м2 с террасой, гаражом и котельной обойдется в 12-13 млн рублей. Первый этаж: встроенный гараж, кухня и гостиная вдоль общей с соседями стены, совмещенный санузел. Второй этаж: две спальни (или спальня и детская), кабинет и еще один санузел вдоль общей с соседями стены.Двухэтажный дуплекс из газобетона общей площадью 170 м2 (более простой вариант) обойдется в 8 млн рублей. Первый этаж: прихожая-холл, кухня, гостиная и санузел вдоль общей с соседями стены (другой вариант: кухня объединена с гостиной и есть маленькая спальня для гостей). Второй этаж: санузел по центру и по бокам две спальни (все - вдоль общей соседями стены).

Как проводят коммуникации

Чаще всего к участку подводятся общие коммуникационные сети, а уже на территории их разделяют, и у каждой половины получается своя внутренняя система. У каждой половины дома (отдельной квартиры) своя автономная разводка, свой электрощит и чаще всего даже свой отопительный котел.

Проект может быть как типовым, так и индивидуальным. Типовой можно заказать на сайте строительной компании, выбрав уже готовый вариант. Индивидуальный проект нужно заказывать специально, его будут делать под ваши вкусы и требования, поэтому такая работа обычно стоит дороже аналогичной по площади и материалам, но типовой.

Как поясняет Владимир Белолипцев, земельный участок для строительства дуплекса должен иметь отдельный вид разрешенного использования согласно Земельному кодексу РФ - блокированная жилая застройка. Такой вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет дать каждому блоку отдельный почтовый адрес и чистый юридический статус самостоятельного жилого объекта. В случае продажи или мены собственник действует автономно, не требуется разрешения соседа на продажу.

ВРИ конкретного участка можно проверить на сайте Росреестра.

"Если при выборе такого объекта вы столкнетесь с долевой собственностью, в которой фигурируют соседи из второго блока, и при этом статус земельного участка будет, например, ИЖС, то это не дуплекс - это самострой, - предупреждает Владимир Белолипцев. - Покупать такой объект небезопасно, потому что администрация населенного пункта может через суд добиться его сноса".

Как купить дуплекс: важные нюансы

Дуплекс - недвижимость, а значит, покупка и регистрация его проходит по той же процедуре, что и покупка квартиры, таунхауса или загородного дома: шаги вам подскажет риелтор. Юрист Артем Зотов советует особенно внимательно проверить:

указано ли в выписке из ЕГРН, что именно этот человек полноправно владеет данной частью здания и у него свой участок (отдельный адрес, отдельная запись в Госреестре);стоит ли дуплекс на кадастровом учете и присвоен ли ему соответствующий номер. Это также указано в выписке из ЕГРН (ее должен предоставить продавец);не фигурирует ли данный объект в судебном споре (это можно проверить на сайте суда, к которому территориально относится дуплекс).

Отличие покупки доли от полноценной части дома

Если вы покупаете долю в доме (например, 1/2), вы должны понимать, что станете не владельцем отдельной недвижимости, а совладельцем: у вас будет общедолевая собственность с другими жильцами. То есть вы не сможете сказать "это моя половина" - у вас с соседями будут общие счетчики, общий адрес и общая запись в ЕГРН (в выписке будет указано, что у вас доля 1/2).

В случае же с дуплексом у вас собственный почтовый адрес, собственная недвижимость (половина здания) и платите вы только за свои коммунальные расходы, а не делите общий счет с соседями. По этим причинам продать долю в доме всегда сложнее, чем дуплекс.

Часто задаваемые вопросы

Что такое дуплекс в недвижимости?

В России и некоторых других странах дуплексом называют частный дом на две квартиры. Чаще всего это здание симметричной планировки, разделенное вертикально стеной, то есть у соседей квартиры одинаковые. У каждой семьи, как правило, собственный участок и вход в дом, владелец квартиры оплачивает только свои коммунальные расходы, и документы у каждого соседа свои.

Какие бывают проекты домов дуплекс?

Проекты в дуплексе бывают как типовыми, так и оригинальными, что стоит дороже. Варианты есть на разный кошелек, но, как правило, минимальная цена дуплекса идет от 5 млн рублей (если дом небольшой, проект простой и материалы недорогие). Дом может быть одно-, двух и даже трехэтажным. Наиболее популярные материалы: кирпич, газобетонные блоки, СИП-панели, дерево.

Что нужно знать о статусе земли и дома?

Правовой статус дуплекса можно посмотреть здесь: Федеральный закон от 30.12.2021 г. № 476-ФЗ.

Можно ли построить дуплекс на садовом участке?

Смотря, что подразумевается под словосочетанием "садовый участок". Если земля, которой вы владеете, подходит для строительства дуплекса (см. "вид разрешенного использования"), вы можете строить дуплекс.

Какие документы нужны для покупки дуплекса?

Для покупки потребуются: выписка из ЕГРН на дом и участок, правоустанавливающие документы на здание с землей (например, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство), технический/поэтажный план дома, кадастровый план участка, ВРИ, паспорт продавца, справки об отсутствии у него долгов за ЖКХ, справки, подтверждающие, что он не стоит на учете у нарколога и психолога.

Можно ли купить дуплекс по ипотеке и есть ли льготы при покупке дуплекса?

Ипотека при покупке такого вида недвижимости возможна.

"Построить дуплекс или купить готовый от застройщика можно даже с использованием сельской ипотеки со ставкой от 0,1% до 3%, - поясняет Владимир Белолипцев. - Возможно и применение материнского капитала как первоначального взноса, а также остальных льготных и стандартных программ".

Итак, дуплекс - это недвижимость, которая сочетает в себе плюсы жизни за городом и в отдельной квартире. Это половина дома с отдельным участком и входом, и юридически хозяин не делит ее с другим жильцом (как в случае с долевой собственностью), а владеет ею полноправно и имеет собственный адрес. Купить или построить дуплекс дешевле, чем отдельный дом, однако есть главное неудобство: соседство с другой семьей.