Аренда коммерческих помещений подорожала на 10-20%

Аренда торговых помещений на первых этажах зданий за год подорожала на 10-20%. Причина как в возрастающем спросе на эту недвижимость, так и в подорожании строительства зданий и желании владельцев "автоматически" индексировать ставки.

Арендные ставки на помещения стрит-ретейла в Москве показывают умеренный рост средних значений порядка 10%, говорит директор департамента направления стрит-ретейла NF GROUP Ирина Козина. Рост границ запрашиваемого диапазона отмечается на Новом Арбате, Мясницкой улице и в Столешниковом переулке, что обусловлено изменением структуры вакантных площадей или увеличением их доли. Ключевым фактором, влияющим на стоимость аренды, остается туристический поток на центральных улицах и культурных маршрутах, что поддерживает стабильный спрос арендаторов.

По данным IBC Real Estate, вакансия на ключевых торговых улицах Москвы в августе 2025 года снизилась до 7,2% (на 1,1 процентного пункта меньше, чем годом ранее, а в 2023 году она равнялась 12,6%).

Аренда в столице действительно дорожает, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Whitewill Александр Борисенко. "С 2024 года мы наблюдаем заметный тренд, связанный с изменением структуры вакантных помещений. На ключевых торговых (Тверская) и ресторанных (Никитская, район Патриарших прудов) улицах арендные ставки в среднем растут на 12-18% в год. Это связано с дефицитом свободных помещений: зачастую новый договор с арендатором заключается еще до фактического освобождения площади", - отмечает он.

Дополнительным фактором, по его словам, стал возврат собственников к практике индексации арендных платежей, от которой они воздерживались несколько лет (сначала из-за COVID, затем из-за СВО). С 2024 года индексация снова стала повсеместной, поскольку расходы владельцев также растут: официальная инфляция составляет 9,5% (по данным Росстата), увеличиваются тарифы и кадастровая стоимость, а значит, и налог на имущество. К тому же с 2025 года добавляется новая нагрузка - введение налога на добавленную стоимость для индивидуальных предпринимателей на упрощенной системе налогообложения.

"В итоге собственники в востребованных локациях перекладывают издержки на арендаторов, компенсируя рост расходов. Однако в менее привлекательных районах такой сценарий уже не работает: там приходится договариваться с арендаторами, иначе велик риск простоя и упущенной выгоды", - говорит Борисенко.

В Санкт-Петербурге, по данным NF GROUP, cредневзвешенная арендная ставка на коммерческие помещения в составе ЖК бизнес-класса за год выросла на 19% (в сентябре 2024 года она составляла 2100 руб. за кв. м в месяц без учета налогов и коммунальных платежей, а в сентябре 2025 года - 2500 руб.). Основная причина - появление на рынке в 2024 году нового предложения с более высокими ставками. В 2024 году арендные ставки в новых домах бизнес-класса, введенных в эксплуатацию в 2023 году, были на среднерыночном уровне. В 2025 же году в домах, введенных в 2024 году, они уже выше средних по рынку (подорожали сами дома бизнес-класса и, соответственно, коммерческие помещения в них), а объявлений об аренде в целом стало больше, так как было введено больше коммерческих площадей.

Аренда коммерческих помещений в ретейле подорожала, но это не скачок, а планомерный рост, считает владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость (Санкт-Петербург) Анна Гусева. В среднем по рынку, по ее данным, ставки увеличились примерно на 10% за год. Главная причина - регулярная индексация арендной платы в рамках договоров. Такие условия обычно прописываются заранее, и арендодатели придерживаются их, даже если договор краткосрочный. Это стандартная практика, с которой арендаторы сталкиваются ежегодно. "Есть и точечные случаи, где рост оказался заметнее. Речь идет о локациях, которые еще недавно считались неликвидными: дворовые помещения без витрин, без фасадного входа, без возможности разместить вывеску. Раньше такие объекты либо стояли пустыми, либо сдавались по минимальной ставке. Сейчас в них активно заходят дарксторы и пункты выдачи заказов - те, кому важна логистика, а не витрина. Спрос есть, и собственники начали поднимать ставки именно на такие площади. Получается парадокс: раньше помещение простаивало, а теперь приносит стабильный доход - отсюда и рост арендной платы", - рассказывает Гусева.

На фоне инфляции и роста затрат на эксплуатацию арендодатели пытаются получить более высокие ставки аренды на помещения, говорит старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева. "К сожалению, арендаторы не всегда готовы подтвердить ожидания собственников помещений. Со стороны ретейлеров присутствует лишь точечный спрос на отдельные локации", - говорит она. Большинство сетевых магазинов, к примеру, развиваются на заемные средства, поэтому высокая ключевая ставка негативным образом сказывается на темпах развития бизнеса.