Воронежский и калужский застройщики вкладывают 10 млрд рублей в райцентры

В этом году власти небольших городов Центральной России начали активно предлагать бизнесу проекты комплексного развития территорий (КРТ) - механизм привлечения застройщиков, с разным успехом запущенный в областных центрах, перешел и на районные. Часть таких проектов пока не вызывает интереса у девелоперов, но есть и удачные примеры: воронежская компания готова вложить более двух миллиардов рублей в КРТ в местной Бутурлиновке и тульском Алексине, а калужская ГК инвестирует семь миллиардов в застройку ярославского Переславля-Залесского. Впрочем, за Бутурлиновку еще идут споры между несколькими участниками рынка.

Спорная территория

Наибольший интерес у девелоперов вызвало право на КРТ незастроенных 3,4 гектара в воронежском райцентре Бутурлиновка. По условиям торгов в течение шести лет здесь нужно возвести 30 тысяч квадратных метров жилья минимум за 1,7 миллиарда рублей. Единственный участник - структура воронежской компании BM Group, которая специализируется на работе именно в небольших городах, - предложил вложить 2,1 миллиарда рублей и реализовать КРТ за 4,5 года. Начальная цена права на заключение договора составила 750 тысяч рублей.

Девелопер планирует возвести пять семи- или восьмиэтажных домов класса комфорт более чем на 500 квартир. Социальной инфраструктуры не предполагается, так как поликлиника, школа и детсад находятся рядом. Также в составе ЖК запланированы более 300 машино-мест.

Проект также заинтересовал одного из крупнейших застройщиков России - воронежскую группу компаний "Развитие". Однако ее структуру не допустили до торгов из-за несоответствия требованиям: фирма заявила 49 тысяч "квадратов" жилья, таким образом превысив норматив. При этом, следует из документации о приеме заявок, конкурсная комиссия заявку "Развития" приняла, но в итоговом протоколе уже было указано, что девелопер не допущен.

ГК обжаловала это решение в воронежское управление Федеральной антимонопольной службы. Ведомство встало на сторону "Развития", отметив, что по правилам нельзя отклонять заявку после процедуры допуска. Вместе с тем управление ФАС не стало выдавать предписание о нарушении, так как на момент рассмотрения жалобы договор о КРТ уже был заключен. Ведомство сослалось на отсутствие правовых оснований для этого.

Администрация Бутурлиновки оспорила это решение, потребовав через суд признать решение ФАС недействительным. Почти следом "Развитие" подало иск к мэрии райцентра и BM Group о признании недействительными результатов самих торгов и проведении нового конкурса с учетом заявки ГК. Арбитражный суд сначала решил рассмотреть спор между застройщиками и властями, а уже на основе этого разбирательства разобраться в деле между мэрией и антимонопольной службой. Очередное заседание назначено на 8 октября.

Неинтересные стройки

В муниципалитетах Тульской области планируются сразу несколько проектов КРТ.

В Алексине под комплексное развитие выделили два пустующих земельных участка - на улицах Тульской (2,5 гектара, начальная цена права на КРТ - 1,1 миллиона рублей) и Комсомольской (2,8 гектара, 2,3 миллиона рублей). Какие объемы там можно построить, в документации не раскрывается. "На двух этих территориях располагается жилая застройка. Администрация хочет видеть порядочных, социально ориентированных, ответственных застройщиков", - подчеркнули в мэрии. На торги по Комсомольской никто не вышел, планируется повторная подача заявки в октябре.

По территории на Тульской уже заключается договор. BM Group планирует здесь построить девятиэтажный жилой комплекс. Также предусматриваются благоустройство и озеленение придомовых территорий, детские и спортплощадки, зоны отдыха, подземные и наземные парковки. Во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях дома предполагается размещение магазинов и социальных объектов. Инвестиции не раскрываются.

В Ясногорском районе также планируются два проекта на комплексную застройку частными домами (ИЖС) с обязательствами по благоустройству и созданию коммунальной и дорожной инфраструктуры.

В самом райцентре на торги был выставлен пустырь на 54,6 гектара. Начальная цена на право заключения договора - 188,5 тысячи рублей. Проект предполагает стройку не менее 200 домов. В Ревякинском сельском поселении под КРТ хотят отдать 19,3 гектара. Начальная цена права на КРТ - 66,9 тысячи рублей. Здесь предполагается строительство не менее 80 домов. Оба аукциона не состоялись, протоколы подведения итогов пока не опубликованы.

Еще один проект ИЖС под КРТ был заявлен в Узловой. Здесь речь идет о 200 домах на 29,4 гектара. Начальная цена права на освоение площадки составляла 3,2 миллиона рублей. Этот проект интереса у застройщиков не вызвал.

В Заокском районе под КРТ определили 6,1 гектара на окраине деревни Тетерево. Начальная цена права на освоение территории - 104,5 тысячи рублей. Здесь можно построить не менее 28 частных жилых домов. Торги назначены на 10 октября.

Застройка в истории

В Ярославской области интерес у девелоперов вызвал Переславль-Залесский - город с почти 900-летней историей, давно не видавший масштабного многоквартирного строительства. Под КРТ были отданы 10,6 гектара на улице Менделеева (начальная цена права на заключение договора - 20,2 миллиона рублей) и 2,9 гектара в квартале улиц Красный Текстильщик и Красноэховская (2,7 миллиона рублей).

Проект на Менделеева реализует калужская группа компаний "Мекса". Ее структура стала единственным участником торгов, а соглашение с инвестором было подписано на Петербургском международном экономическом форуме. Согласно ему, планируется за семь миллиардов рублей построить шесть многоквартирных домов, таунхаусы и торговый центр, при этом часть квартир с отделкой инвестор передаст в муниципальную собственность для социальных нужд. Кроме того, будет создан парк у ручья Галев поток недалеко от Никитского монастыря. Реализация запланирована в три очереди до 2033 года. На первом этапе предполагаются два здания общей площадью более 31 тысячи квадратных метров.

Сейчас застройщик разрабатывает концепцию и проект межевания территории. Строительство должно начаться в следующем году. А рядом инвестор уже возводит многоквартирный дом под расселение аварийного жилья.

На второй участок власти Переславля-Залесского давно искали инвестора. Ближе к улице Свободы есть старые двухэтажные деревянные дома. Новая стройка планируется рядом с ними.

Договор о КРТ заключен с единственным участником - жилищно-строительным кооперативом "Гражданское строение 20". Представитель застройщика рассказал, что в течение семи лет здесь будет построено девять четырех- и восьмиэтажных домов общей площадью порядка 26 тысяч квадратных метров и объект соцкультбыта на 1,1 тысячи "квадратов". В каждом доме будут предусмотрены помещения для магазинов, пунктов выдачи, детских кружков, добавили в ЖСК. Возводить микрорайон планируют в рамках проектного финансирования, банк-партнер еще не определен. Инвестиции не раскрываются. Приступить к строительству застройщик предполагает весной 2026 года.

Земельный участок расположен в охранной зоне национального парка "Плещеево озеро", поэтому в администрации Переславля-Залесского пройдут общественные слушания для оценки воздействия строительства на окружающую среду.

Опыт и ИП

Во втором по числу населения липецком городе Ельце торги на право освоить 1,4 гектара выиграл застройщик с внушительным опытом работы, в том числе в райцентрах, - липецкий Домостроительный комбинат (АО СЗ "ДСК"). На аукцион также заявился елецкий индивидуальный предприниматель Карен Погосян. В итоге цена права на КРТ выросла почти в три раза с начальных 6,3 до 17,3 миллиона рублей.

По условиям торгов застройщик должен возвести несколько многоквартирных домов до 12 этажей, при этом общая жилая площадь в квартале не должна быть меньше 2,3 тысячи квадратных метров, а нежилая - 380 "квадратов". Кроме того, КРТ предполагает и работы по благоустройству, причем не только дворовой территории. Вдоль дороги на улице Черокманова застройщик обязуется создать ухоженное и привлекательное пространство. По предварительным данным, это будет сквер. В ДСК проект пока не комментируют и инвестиции не раскрывают.

В 2023-2024 годах на торги выставлялись еще несколько проектов КРТ в липецких райцентрах. Право на застройку 1,3 гектара в Ельце получил местный "Елецспецстрой", а 2,1 гектара в Хлевном - местный "Спецстрой". При этом никого не заинтересовали 3,3 гектара в Чаплыгине.

Тем временем

ГК "Развитие" стала победителем торгов на первое в Воронежской области КРТ нежилой застройки. Проект предполагает строительство в течение пяти лет на 25,3 гектара складов на 100 тысяч "квадратов" (два здания по 35 тысяч и еще два здания по 15 тысяч) в Рамонском районе, где уже работают многочисленные логистические комплексы. Минимальный объем инвестиций власти Айдаровского сельского поселения определили в пять миллиардов рублей. Начальная цена права на КРТ - 12,2 миллиона рублей.

"Развитие" предложило вложить в проект 8,5 миллиарда рублей, а право на заключение договора обойдется ему в 22,5 миллиона. Это было лучшее предложение среди всех участников торгов, а ими заинтересовались несколько воронежских застройщиков.

Компания "АИВ" девелоперов Антона Евсеева и Ильи Анохина готова была инвестировать семь миллиардов рублей и заплатить за право КРТ 13 миллионов, "Азбука склада" (совладельцы - Гурген Казарян, Александр Корякин и Михаил Школьников) - 5,1 миллиарда и 12,2 миллиона. Также на торги заявилась ГК "ЖБИ-2 Инвест", известная по строительству жилья. Однако ее не допустили, так как компания не подтвердила документами опыт работ.

Склады будут построены вблизи государственного природного заказника "Воронежская нагорная дубрава". В ходе реализации проекта часть деревьев может быть вырублена, предполагается компенсационная высадка зеленых насаждений. Конкретные показатели, впрочем, пока неизвестны.

Между тем проект уже вызвал беспокойство местных жителей: члены нескольких садоводческих товариществ обратились к председателю Следственного комитета России Александру Бастрыкину с просьбой сохранить деревья. Реакции на это пока не было. Кроме того, глава комиссии по экологии Общественной палаты региона Надежда Стороженко на встрече с губернатором Александром Гусевым рассказала о беспокойстве воронежцев из-за возможной стройки промышленных объектов в непосредственной близости к поселениям и дачным массивам в Рамонском, Новоусманском и Каширском районах. Глава региона, следует из сообщения пресс-службы облправительства, подчеркнул, что решений о строительстве "каких-либо объектов на территориях, указанных гражданами", не принято.