В пригороде Барнаула в рамках КРТ возведут жилье для 80 тысяч человек
В Алтайском крае началась покупка земельных участков, выставленных на аукционах компанией "ДОМ.РФ". Общая площадь этой территории, расположенной вдоль Павловского тракта рядом с краевым центром, составляет 917 гектаров. Из них под жилую застройку отводится 404,67 гектара. Градостроительный потенциал составляет 2,4 миллиона квадратных метров. Земля поделена на девять лотов.
Перспективы комплексного освоения огромной территории, с одной стороны, радуют, поскольку в Барнауле земли под комплексную многоквартирную застройку не осталось (к тому же лоты выставляются по беспрецедентно низкой цене). А с другой, пугают - возникли вопросы, ответов на которые пока нет.
- Застройщики давно жаловались на то, что земли в городе не хватает, и в то же время тема свободной территории на северо-западе от Барнаула обсуждалась постоянно. Эту территорию даже включили в один из генпланов развития краевого центра, но потом убрали. Предлагались разные подходы к ее освоению с учетом того, что она подпадала под категорию земель сельхозназначения. В конце концов, ее перевели в распоряжение "ДОМ.РФ". После этого данная структура хотела выставить землю на аукцион одним лотом, но краевые и городские власти убедили разбить ее на отдельные участки. При этом сообщество алтайских строителей не раз предлагало передать эту землю в собственность края или города, чтобы не кивать всякий раз на Москву. В прошлом году представители "ДОМ.РФ" приезжали в Барнаул, и мы предложили: прежде чем выставлять участки на торги, сделайте техусловия и согласуйте их с застройщиками, чтобы все было понятно. Однако эти предложения не прошли, - говорит председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
К началу октября был продан первый лот в 86,7 гектара (запланированная площадь квартир - 460 тысяч квадратных метров). По оценке Александра Мишустина, позиция "ДОМ.РФ" следующая: сначала расторговать все участки, а уже потом обсудить возникшие вопросы с местными властями и застройщиками, победившими на аукционах. Иначе говоря, утром деньги - вечером стулья. При этом в Москве не ожидали, что торги за изначально недорогой лот взвинтят его цену под сто миллионов рублей. Кстати, в первых торгах помимо трех местных девелоперов - "Союза", "Жилищной инициативы" и "Алгоритма" - участвовали две малоизвестные краснодарские компании.
Так, 3 октября были разыграны участки NN 63, 64 - соответственно, по 42,3 и 41,3 гектара. Следующие торги должны пройти 10 октября. Последний лот встанет на продажу 24 октября. Также будут выставлены на торги два участка под промышленное строительство - в 42,7 и 25 гектаров. Кроме того, несостоявшиеся в августе торги на три участка под индивидуальное жилищное строительство (74, 63 и 57 гектаров) будут проведены в ноябре 2025 года. Прецедента комплексной застройки такой огромной территории в России не было. На примере Алтайского края предстоит отработать механизмы взаимодействия "ДОМ.РФ" и регионов.
- В целом получается, что предстоит построить еще один город Новоалтайск, и вопросы возникают серьезные. Какой будет концепция застройки этой территории? Как на ней должны развиваться промышленные предприятия? Что произойдет с социальной инфраструктурой? Хватит ли на такую территорию мощностей у ресурсоснабжающих организаций? Каким будет участие краевых властей в освоении новых земель? - обозначил главные проблемы Александр Мишустин.
- Мы действительно неоднократно просили дать землю, выставленную сейчас на торги, краю или городу для ее комплексного развития, однако этой идее не суждено было реализоваться. Поэтому деньги теперь уходят в "ДОМ.РФ", - комментирует происходящее министр строительства и ЖКХ Алтайского края Иван Гилев. - По планам этой федеральной организации, должны появиться 2,4 миллиона квадратных метров жилья. Барнаул в год вводит по триста-четыреста тысяч. Получается, что на такой объем планового освоения уйдет пять-шесть лет, а, скорее всего, лет десять или больше. Да и то, если застройщики будут заниматься только этими проектами.
По приблизительным расчетам, на новой территории поселится около восьмидесяти тысяч человек, что станет серьезным вызовом для транспортной, инженерной и социальной инфраструктур краевого центра. Появится очень много вопросов. В частности, где прокладывать теплотрассу и как решать проблемы водоснабжения и водоотведения? Отдельная большая тема - транспортная доступность. Кто должен осуществлять финансирование - тоже пока непонятно. Ситуация осложняется тем, что у Алтайского края нет опыта участия в комплексном развитии территорий. Она может стать еще более запутанной и неуправляемой, если в число победителей торгов попадут застройщики из других регионов (на этот счет в крае накоплен большой негативный опыт).
Но самая большая проблема - социальная инфраструктура. Барнаулу нужны десять новых школ. Под них уже разработана проектно-сметная документация, однако где найти деньги? Ни краевой, ни тем более городской бюджеты в полном объеме эти задачи решить не смогут. А ведь на новых участках тоже не обойтись без строительства школ.
- Конечно, есть ощутимая федеральная поддержка, но мы все равно находимся в роли догоняющих в плане обеспечения социальной инфраструктурой новых кварталов многоквартирной застройки. Мы очень надеемся, что выставленные на торги участки заберут алтайские строители и, объединившись, превратят этот пилотный проект в реальное комплексное развитие Барнаула. Но встает вопрос о соответствии планов росту численности городского населения. Мы уже застроили сопоставимый по размерам участок на левой стороне Павловского тракта, а население не растет, и надо разобраться, почему, - отметил Иван Гилев.
Министр напомнил, что краевые власти настоятельно просили "ДОМ.РФ" изначально закладывать в конкурсную документацию обременение на строительство социальной инфраструктуры (детских садов и школ, как минимум). Эту просьбу не услышали.
- Нам говорят: "Решайте сами". При этом администрация Барнаула не может давать разрешения на застройку кварталов, где не предусмотрены объекты социальной инфраструктуры. И это огромная проблема, которую придется решать всем сообща. Готовых ответов у нас, к сожалению, нет, а торги уже никто не отменит. Какой итоговый пул строителей мы получим 24 октября, можно только гадать.
Своим видением ситуации поделились в краевом минэкономразвития, где подчеркнули, что земли, которые выставил на торги "ДОМ.РФ", делятся Павловским трактом на две части. На правой стороне будет жилая зона, на левой - промышленная, где строить жилье нельзя. И предмет споров "ДОМ.РФ" с минэкономразвития составляет именно будущая промышленная территория.
- В промзоне Барнаула работают в основном те, кто живет в центре города. Если мы создаем промышленный кластер, то минимум, часть населения новой жилой зоны будет работать в нем, и Павловский тракт избежит дополнительной перегрузки. В прошлом году мы договорились с "ДОМ.РФ" о передаче земли будущей промзоны в собственность Алтайского края. Эту идею мы заложили в программу социально-экономического развития нашей территории. Мы находимся в переговорном процессе с "ДОМ.РФ", и в настоящий момент эта территория на торги не выставлена. Принципиального отторжения идеи передачи части земель в собственность региона, в нашем понимании, ни у кого нет. Хотя процедура эта очень сложная и долгая, в ней много нюансов. Обычно на нее уходит год-два, - пояснил заместитель министра экономического развития Алтайского края Алексей Ерохин.
Что касается развития инфраструктуры левой части территории, то конкретика появится лишь после передачи земли в региональную собственность. Вероятно, будет применен механизм создания индустриальных парков. И здесь у федеральных минэкономразвития и минпромторга есть необходимый алгоритм действий.
У краевой законодательной власти тоже возникли вопросы по поводу взаимодействия региона с "ДОМ.РФ".
- Было интересно изучать условия аукциона, - отметила зампред комитета Алтайского краевого законодательного собрания по строительству, ЖКХ, транспорту и связи Ксения Белоусова. - Мы с коллегами перечитали их несколько раз, чтобы понять - это мы чего-то не понимаем или наши доводы в "ДОМ.РФ" просто не слышат. Это очень сложный пилотный проект. Опыта реализации нет ни у кого. Земельные участки из-за их расположения будут сложными в освоении. В условиях аукциона нет необходимой конкретики. Например, как всего за год после объявления победителей торгов построить объекты социальной инфраструктуры? Мы направили в "ДОМ.РФ" запрос, максимально расписав видимые нами проблемы. Ответа на сегодня нет.
К сожалению, у края нет ни полномочий, ни возможностей выкупить выставленные на торги земельные участки. При таком варианте все вопросы можно было бы решить в рабочем порядке. Поэтому девелоперы и представители местной власти надеются получить ответы как можно скорее после окончания процедуры торгов.
- Решения нужно искать совместно, иначе через пару лет "ДОМ.РФ" может расторгнуть заключенные с застройщиками договоры из-за их невыполнения. Чтобы такого не получилось, краевой и городской властям надо еще активнее подключаться к этой работе, - подчеркнул Александр Мишустин.
Прямая речь
Юрий Гатилов, генеральный директор ГК "Жилищная инициатива":
- Давно говорю о том, что в администрации Барнаула при комитете по строительству, архитектуре и развитию города должно быть создано подразделение, которое бы занималось проектами планировок и реконструкцией генпланов. Тогда не было бы той анархии, что мы имеем сейчас, когда застройщик покупает участок земли и делает там, что хочет - нет ни дорог, ни коридора под инженерную инфраструктуру, ни социальных объектов. Такое подразделение необходимо и для комплексного освоения новых территорий.