Малоэтажка выходит в лидеры: чтобы строить еще больше, не хватает стимулов
Разработать механизм стимулирования малоэтажного и индивидуального жилищного строительства предложил Правительству Совет Федерации. Соответствующие рекомендации по итогам Форума социальных инноваций, прошедшего в Москве с 11 по 13 сентября, подписанные председателем Совфеда Валентиной Матвиенко, направлены в кабмин, федеральные органы исполнительной власти и во все регионы. «РФ сегодня» выяснила, что сегодня мешает развитию ИЖС.
Объемы растут, проблемы остаются
В 2024 году ввод ИЖС в России составил 62,3 миллиона квадратных метров, или 461,3 тысячи домов. А за девять месяцев этого года объемы индивидуального жилищного строительства уже превысили 70 процентов от общего ввода жилья, сообщил «РФ сегодня» председатель правления Ассоциации малоэтажного жилищного строительства Валерий Казейкин. По его словам, импульс ИЖС придал заработавший в 2025 году нацпроект «Инфраструктура для жизни», где определили необходимость выделения дополнительных земельных участков, оборудованных полной инфраструктурой, и оказание содействия в строительстве социальных объектов.
Бурному развитию малоэтажки также помогли принятые в последнее время законы. Они определили новые возможности финансирования договоров подряда с эскроу-счетами. То есть малоэтажное строительство стало постепенно переходить на принципы долевого строительства по ФЗ-214. Действующие нормы позволяют застройщикам получать кредиты под один процент для строительства домов сроком на два года до 100 миллионов рублей без залога и до 500 миллионов рублей с залогом.
Тем не менее некоторые шероховатости остаются. По заданию Госдумы ассоциация МЖС совместно с Тверским государственным университетом провела исследование рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, проанализировала проекты комплексного развития территорий. А затем выработала комплекс рекомендаций, как развивать строительные проекты дальше.
«В первую очередь необходимо все-таки сделать более мягким законодательство, которое направлено на строительство индивидуальных домов, потому что в настоящее время нередко применяются нормативы, предназначенные для многоквартирной застройки, — заметил Казейкин. — Это касается требований к социальной, инженерной и дорожной инфраструктуре. Иногда они в разы завышены, поэтому многие проекты просто не начинают реализовываться. То есть необходимо упростить нормативное регулирование, привести его в соответствие с реальным положением дел».
Кроме того, по словам эксперта, необходимо разрабатывать проекты комплексного развития территорий с учетом возможного получения под них инфраструктурных кредитов, которые выдают по более льготной ставке. В качестве примера он привел Кемеровскую область, где «три города получили такое финансирование и там очень успешно развивается это направление».
Опыт кемеровчан в ассоциации внимательно изучили и сегодня предлагают растиражировать по всей России.
«Мы приняли решение о создании проекта, в который уже вошли 20 компаний из различных регионов, где будут использованы новые принципы финансирования с привлечением льготных заемных средств», — сказал Казейкин.
Снижать издержки, повышать эффективность
Чтобы ускорить процессы, также планируют снижать издержки на всех этапах, начиная с проверки земли, постановки на кадастр проектов домов и заканчивая управлением и контролем строительства и всего, что связано с предоставлением ипотеки. Некоторые бизнес-структуры уже откликнулись на начинание, предложив строителям более лояльные варианты сотрудничества. Так, одна из торговых строительных сетей в марте этого года предоставила скидку на все материалы для внешней и внутренней отделки, а также для инженерии, позволяющую всем членам Ассоциации МЖС до 30 процентов снизить стоимость квадратного метра строящегося малоэтажного жилья.
«Это существенный успех, который дает возможность сделать жилье более доступным, комфортным и удобным для проживания, — уточнил Казейкин. — Плюс мы широко применяем разработанный нами совместно с ДОМ.РФ национальный стандарт «зеленого» индивидуального жилищного строительства. В рамках стандарта мы проводим тестирование таких домов, определяем класс энергоэффективности и даем рекомендации, как эти дома сделать более энергоэффективными».
Определенных результатов в ассоциации уже добились: в домах, использующих рекомендованные ею системы, стоимость горячей воды и отопления зимой снизилась примерно вдвое.
Для ипотеки и страхования ассоциация уже несколько лет применяет цифровую систему, которая позволяет за 40 секунд выбрать самое лучшее предложение от 75 банков и 16 страховых компаний.
«Даже сейчас разница в ставках у различных банков может достигать от 2 до 6 процентов. Теперь умножьте 6 на 20 лет кредитования. То есть экономический эффект от использования такой цифровой системы очевиден и ощутим», — подчеркнул Казейкин.
Но остались и неурегулированные вопросы. Так, в ассоциации считают, что необходимы поправки в законы о комплексном развитии территории и о проектном финансировании.
«Также есть смысл внести поправки в закон о государственно-частном партнерстве, потому что действующие нормы не распространяются на жилищное строительство в целом, тем более на ИЖС в части обеспечения людей, перед которыми государство имеет свои обязательства», — сказал эксперт.
Плюс жилые комплексы
Еще одна большая тема — комплексное малоэтажное строительство. Она уже отражена во многих документах, включая Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. С 2022 года на малоэтажные жилые комплексы распространено законодательство о долевом строительстве, также имеется возможность включения проектов МЖК в проекты комплексного развития территорий.
Но остались проблемы с коттеджными поселками, которые имеют ряд преимуществ, особенно в части комфорта, считает зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Александр Высокинский.
«Здесь и общая благоустроенная территория, единая служба управления и обслуживания, приемлемая цена, близость к природе», — рассказал сенатор на круглом столе в Совфеде.
Он обратил внимание и на инфраструктуру: по мере создания МЖК в них строятся новые школы, детсады и другие объекты.
И тем не менее сейчас в России строится всего 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 субъектах, посетовал Высокинский.
«Это около 151,9 тысячи квадратных метров индивидуального жилья, что составляет менее одного процента от годового объема ввода ИЖС», — подсчитал сенатор.
По его словам, активному росту такого строительства мешают многочисленные препятствия. Одно из ключевых — дефицит земель, пригодных для малоэтажек. Комплексная малоэтажная застройка часто идет на окраинах населенных пунктов или вблизи крупных городов и расположена далеко от инфраструктуры.
«Это создает неудобства для жителей и снижает привлекательность такого жилья. Особенно остро эта проблема ощущается в центральных регионах страны, где земли, подходящие для малоэтажного жилищного строительства, уже заняты многоэтажной застройкой, промышленностью, сельским хозяйством или природоохранными зонами», — сказал сенатор.
Он предложил регионам увеличивать долю комплексного ИЖС в программах комплексного развития территорий, синхронизировать генпланы и схемы территориального планирования. Также он считает целесообразным пересмотреть нормативы градостроительного проектирования — ввести дифференцированный подход к нормативам обеспеченности МЖК объектами социальной и транспортной инфраструктуры.
И как всем этим управлять?
Действующее законодательство не устанавливает правовой статус комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, сказала «РФ сегодня» зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Она напомнила, что Правительство в 2022 году внесло в Госдуму проект федерального закона о жилых комплексах и управлении имуществом, который призван устранить эти лакуны. В том же году документ приняли в первом чтении. Так он определяет понятие жилого комплекса: это совокупность индивидуальных жилых домов или участков, а также иных объектов, которые определены как имущество общего пользования. У ЖК должны быть документы о планировке территории. Также жилыми комплексами будут считать малоэтажные комплексы, возведенные на принципах долевого строительства.
Информация о жилых комплексах, согласно законопроекту, будет находиться в общем доступе. Документация о планировке территории должна размещаться на официальном сайте муниципального образования. Предполагается, что владелец имущества в ЖК, не находящегося в долевой собственности, вправе устанавливать плату за пользование таким имуществом. При этом перечень расходов, которые подлежат возмещению при использовании таких площадей, устанавливается Правительством.
Владельцам дадут возможность выбора одного из трех способов управления общим имуществом: непосредственное управление, товарищество собственников недвижимости или управляющая организация. По умолчанию предлагается непосредственное управление собственниками.
Как пояснила Светлана Разворотнева, законопроект уже готовят ко второму чтению. Ожидается ряд принципиальных поправок к документу.
Ранее первый вице-спикер Совфеда Владимир Якушев заявил на парламентских слушаниях «Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов», что правительственный законопроект нуждается в доработке. В документе необходимо записать возможность нахождения имущества общего пользования в собственности третьих лиц, а не только дольщиков. Сенатор напомнил, что до этого Конституционный суд не исключил возможность нахождения имущества общего пользования в собственности третьих лиц, а не только в общей долевой собственности собственников земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов.