Казанское "Замкадье" прирастет "Новыми Киндерями"

Жилье на периферии столицы Татарстана пользуется спросом, но может стать проблемой для покупателей

В пригороде Казани появится крупный район на 7 тысяч жителей и общей площадью свыше 200 тысяч "квадратов" жилья. Новый ЖК планируют построить в Высокогорском районе Татарстана возле железнодорожной платформы "Кендери". Застройщиком выступает ООО "СЗ "Ин-Девелопмент" Ильдара Шагитова, возглавляющего ряд фирм под контролем холдинга "Ак Барс". Проекты первых четырех многоквартирных домов в эти дни получили положительное заключение Госэкспертизы. Прошла информация — первые квартиры в предчистовой отделке планируется сдать в 2027 году, но сам застройщик сообщил "Реальному времени", что точные сроки пока не определены. Подробнее о том, как прирастает казанское "Замкадье", какой инфраструктурой планируют обеспечить его новых жителей и каковы перспективы этого направления жилищного строительства, — в нашем материале.

Многоэтажки на полпути от Казани к Высокой Горе

Госэкспертиза одобрила разработанные казанским ООО "Адапт Дизайн" для спецзастройщика "Ин-Девелопмент" проекты первых четырех многоквартирных домов ЖК "Новые Киндери", который планируется возвести в 2,5 км от Казани — перед железнодорожной платформой рядом с Новым поселком, юридически относящимся к Красносельскому сельскому поселению Высокогорского района, а фактически примыкающим к границе его административного центра.

Строительство ЖК запланировано в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным Советом Высокогорского района в мае 2024 года на основании результатов публичных слушаний, проводившихся по инициативе руководителя и бенефициара компании "Ин-Девелопмент" 12 апреля 2024 года в Новом поселке, около дома №14 на улице Березовой, с участием четырех человек.

Проект планировки территории ЖК предусматривает строительство в первой очереди четырех жилых домов разной высотности — от пяти до девяти этажей на территории 41,3 га (площадь застройки — 23,6 га). Общая площадь жилья составит 202,9 тыс. кв. м, коммерческих помещений — 21,36 кв. м. ЖК "Новые Киндери" должен вместить 7 тысяч жителей (из расчета 28,8 кв. м общей площади квартир на человека). Также запланировано строительство следующих объектов инфраструктуры: детсада на 340 мест, школы на 800 учащихся, поликлиники на первом этаже одного из жилых домов, рассчитанной на 140 посещений в смену, семи спортивных площадок и двух зданий общественно-делового назначения с общей площадью помещений 3 тысячи кв. м.

При нормативной площади озеленения 10,33 га (25% площади всей территории) проектом предлагается организация озеленения общего пользования на 4,3 га, а требования норматива предлагается "учитывать на последующих стадиях проектирования в комплексном освоении территории". В площадь озеленения придомовых территорий включена площадь зеленой кровли встроенных и пристроенных нежилых помещений, а также стилобатов.

Расчет количества парковочных мест для автомобилей жителей ЖК выполнен, исходя из обеспеченности на 2030 г. для Высокогорского района — 459,9 машины на 1 000 человек. Жителей и гостей ЖК планируется обеспечить 3 857 парковочными местами, из которых 998 должны располагаться в двух многоуровневых паркингах, а 2 859 — на плоскостных парковках в границах жилых зон.

Протяженность улично-дорожной сети в границах ЖК — 3,4 км. Основной въезд-выезд в новый жилкомплекс предусмотрен со стороны Нового поселка трассы М-12 "Восток" (как следует из опубликованных схем, имеется в виду участок дороги М-7 между Казанью и Высокой Горой).

Со сроками строительства и инфраструктурой ясности нет

В исполнительном комитете перспективы строительства нового ЖК и вопрос об обеспечении его транспортной и социальной инфраструктурой прокомментировали скупо:

— Полномочия по выдаче разрешений на строительство объектов с 1 января 2024 года переданы в Минстрой РТ. Нам о выдаче разрешения на строительство [этого объекта] и начале самого строительства неизвестно, в связи с этим какие-либо комментарии с нашей стороны будут неуместны.

"Реальное время" также обратилось к директору ООО "СЗ "Ин-Девелопмент" Ильдару Шагитову с вопросом о планируемых сроках реализации нового ЖК в Высокогорском районе. Он сослался на сложную экономическую ситуацию:

— Пока неясно, когда можно будет начать и когда завершится строительство, — сообщил застройщик нашему изданию.

Проекты на периферии

Проект ЖК "Новые Киндери" разработало казанское архитектурное бюро "Адапт Дизайн" Лили и Алмаза Сабировых. Этой же компании принадлежит авторство двух других проектов жилкомплексов на периферии Казани — "Зимнего сада" в Осиново (ООО "СЗ "Удачный") и "Каенлы" (ООО "СЗ "Каен") рядом с поселком Мирным. На сайте компании выложены эскизы объектов ЖК "Зимний сад" и "Каенлы".

В настоящее время проект ЖК "Зимний сад" в Осиново частично реализован — сданы три дома из пяти запланированных, остальные два должны быть сданы до конца декабря 2025 года. По данным портала ЕИС жилищного строительства наш.дом.рф на день публикации этого материала, квартиры в двух строящихся домах распроданы на 69 и 72%. К реализации проекта ЖК "Каенлы" на 6,5 тысячи жителей застройщик еще не приступал, хотя проект планировки территории был утвержден Казгорисполкомом 2 года назад.

Застройщики "Ин-Девелопмент", "Удачный" и "Каен" через Ильдара Шагитова либо напрямую аффилированы с АО "Камгэсэнергострой" и холдингом "Ак Барс". Но казанское "Замкадье" осваивают и другие крупные строительные объединения, хотя в целом объектов на периферии Казани строится относительно немного.

Спецзастройщик "1 Казань" (группа компаний ФСК Владимира Воронина) в поселке Октябрьском начал строительство ЖК "Форест" из 26 многоквартирных домов, первый из которых должен быть сдан в конце 2025 года. Тогда же спецзастройщик "Стройрезерв" ("Новастрой") сдает в Новой Туре вторую очередь ЖК "Френдли-комплекс Тура Nova". Все эти застройщики предлагают не самое доступное ипотечникам жилье комфорт-класса.

В Осиново продолжается строительство корпусов ЖК "Радужный-2" (спецзастройщик ТСИ), в Высокогорском районе у трассы М-7 — ЖК "Атмосфера" ("Унистрой"), в Куюках — ЖК "Добрый" ("СЗ "Март"). На выезде из Казани группа компаний ПИК продолжает строить "Матюшино парк", а "Суварстроит" — "Станцию Спортивную".

Застройщикам советуют "идти в отказ"

Именно эти, периферийные объекты, по мнению экспертов, представляют собой в нынешней экономической ситуации интерес для значительной части потенциальных покупателей жилья — тех, кому уже не по карману взять ипотеку в столице Татарстана.

Он подчеркнул, что вследствие дороговизны жилья очередным трендом у застройщиков становится уже не повышение комфортности массового жилья, а, напротив, отказ от необязательных, но увеличивающих себестоимость (а значит, и цену квадратных метров) опций:

— К примеру, имеет смысл отказаться от установки оборудования, тренажеров на детских и спортивных площадках, сложных импортных лифтов в пользу менее дорогих и вполне надежных отечественных, оборудования "умного дома" с повсеместным видеонаблюдением, контролем за протечками, умными счетчиками, с отдельным водопроводом для питьевой воды, который жильцам будет легко заменить фильтрами и так далее. При этом, конечно, нельзя отказываться от того, что обеспечивает энергоэффективность дома: хорошего оборудования для теплоснабжения, водоснабжения.

По словам Марата Галлямова, на сегодня цена квартир в новостройках одинакового уровня комфортности на периферии и в черте Казани может отличаться в 2 раза, а то и более. Например, в "Светлом" однокомнатная квартира стоит 4 млн рублей, а в 5 километрах от него, на проспекте Победы, — 8—10 млн в новостройке и 6—7 млн на вторичном рынке.

Купить легко — реализовать сложно

Гендиректор АН "Счастливый дом" Анастасия Гизатова считает, что потенциальные плюсы от ценовой доступности ЖК "Новые Киндери" может нивелировать его локация:

Эта ниша рынка недвижимости, по ее мнению, сегодня достаточно заполнена — такое жилье застройщики предлагают и на зеленодольском направлении, и в Пестречинском, и в Высокогорском районах. И все они, говорит эксперт "Реального времени", достаточно сложные в плане инвестиций: если брать с целью сдачи в аренду — будет непросто найти арендаторов, ели в расчете на последующую продажу — круг потенциальных покупателей неширок.

— Спрос на недорогие, бюджетные объекты сегодня есть, — говорит Гизатова, — но он невысокий. Покупатели не очень стремятся уезжать на периферию. А процентов 60 или даже 70 из тех, кто купил жилье на периферии, приходят в итоге к необходимости его реализовать и купить квартиру в городе.

Квартиры в казанском "Замкадье", по ее мнению, могут послужить в качестве переходного этапа для нуждающихся в собственном жилье, но выбор конкретного объекта будет зависеть от того, какую инфраструктуру обеспечит застройщик.

В ответ на напоминание, что в непосредственной близости от платформы "Кендери" другой застройщик планирует возвести еще один ЖК — "Воздух", Анастасия Гизатова заметила, что шансов быть быстрее распроданным сейчас больше у того, кто построит быстрее и предложит меньшую цену за квадратный метр. Впрочем, добавила она, тому, кто "зайдет" на эту территорию вторым, "будет в определенной степени легче, потому что площадка будет уже освоена".