«Эффект Долиной». Как правовой прецедент повлиял на рынок недвижимости?
Нашумевшее дело Долиной вышло за рамки интернет-обсуждений и тормозит вторичный рынок жилья, отпугивая покупателей. До сих пор не найден ответ на главный вопрос: как защититься добросовестному покупателю?
Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов рассказал в интервью MIR24.TV, по какой причине возник этот правовой инцидент и как минимизировать риски при покупке квартиры на вторичке.
В ноябре 2025 года массово стали появляться объявления о продаже недвижимости с указанием, что продавец не является пенсионером. А пожилые собственники столкнулись с явственным отсутствием интереса к сделкам с ними.
«Уже можно говорить о дискриминации пожилых продавцов квартир, домов, а с недавних пор и автомашин. Есть случаи, когда пожилые продавцы снимают свои объявления о продаже до лучших времен. Или вынуждены делать серьезные скидки.
А страховщики отмечают существенный рост интереса к титульному страхованию, который раньше использовали довольно редко, обычно при выдаче ипотеки на вторичное жилье с не очень прозрачной историей.
По словам эксперта, в 2025 году покупка квартиры на вторичном рынке выгоднее приобретения новостройки на 20-30%. За последний месяц разрыв еще увеличился.
Это связано не только с наличием льготных ипотечных программ, которые действуют по большей части в отношении новостроек. Но и в морально устаревших домах, в которых до квартиры приходится добираться через подъезд, находящийся в тяжелом состоянии.
«Последствия жизни поколений кошек, сто слоев краски на стенах и дверях, мусоропровод с живностью, маленький лифт, который есть не всегда, и общий холл, заставленный хламом это еще не все, говорит Александр Цыганов. С этим все-таки можно жить и даже пытаться не обращать внимание. Но риск лишиться и денег и квартиры практически убил спрос на вторичку, особенно если продавец пожилой человек или хоть сколько-нибудь известный человек.
По словам эксперта, сейчас даже наличие значительной разницы в ценах не компенсирует риск лишиться и квартиры, и денег при покупке вторички, а спрос переориентировался на новостройки, которые с сентября ощутимо прибавили в цене.
Наличие значительного количества судебных дел и громких эпизодов по возврату квартир заставляет многих потенциальных покупателей считать покупку вторички излишним риском. Никому не хочется остаться без квартиры и с призрачной возможностью вернуть средства.
Значительное количество публикаций появилось после известного случая с Ларисой Долиной, которая невольно стала символом этой проблемы, но таких прецедентов много больше.
«Судебные решения опираются на предусмотренную российским законодательством защиту прав собственников, которая сформулирована в ст. 177-179 ГК РФ, именно эти статьи предназначены для случаев совершения сделки под угрозой насилия, под влиянием обмана или введения в заблуждение, при стечении неблагоприятных обстоятельств, говорит эксперт. Российские суды учитывают возраст и состояние пострадавших и часто встают на защиту прав престарелых и инвалидов. Во многих случаях даже справки от психиатров и из всех существующих диспансеров, а также из бюро кредитных историй, свидетельствующие о вменяемости и отсутствии необходимости личного банкротства, не спасают.
Суд должен учесть и отсутствие места жительства после завершения сделки. По словам эксперта, часто оказывается, что жилье было единственным, а зарегистрироваться по новому месту оказывается негде. Добросовестный приобретатель должен вернуть жилье пострадавшему, а он — средства. Но их уже нет, эти деньги получили мошенники. И даже если этот приобретатель получит право взыскания с вернувшего себе квартиру продавца, получать он будет небольшие суммы, посильные для плательщика, в течение длительного времени. А то и совсем ничего, если продавец на каком-то этапе объявит себя банкротом. Может быть и вариант, когда средства нужно взыскивать с мошенников (уже по ст. 159 УК РФ), след которых уже растворился за границей. А ведь эти вполне добросовестные приобретатели могут быть еще и ипотечными заемщиками, которых никто не освобождал от долга.
Уже есть рекомендации по введению срока охлаждения, который будет способствовать борьбе с мошенниками. В течение этого периода продавец должен одуматься, понять, что его обманывают, и отказаться от сделки, все стороны останутся «при своих. Дополнительная защита может быть предоставлена страховыми компаниями, страхование от утраты прав собственности (титульное страхование) вполне может защитить покупателя от потери средств, а страховая компания может потом вернуть их, подав иски к реальным виновникам.
«Есть и еще один вариант — добровольное проведение сделки через органы опеки по аналогии с приобретением жилья несовершеннолетних (глава 4 закона «Об опеке и попечительстве № 48-ФЗ и глава 3 ГК РФ), говорит Александр Цыганов. Понятно, что это не входит в компетенцию органов опеки и попечительства (ст. 34 ГК РФ), а дополнительная процедура затратна по времени и требует дополнительных средств, но это можно решить на законодательном уровне.
По словам эксперта, в документах, которые готовятся и проверяются как минимум несколько дней, будет отражено, где будет жить продавец в будущем, готовы ли там его принять, куда и кому пойдут деньги, если это будет необходимо раскрыть. По итогам рассмотрения можно будет точно удостовериться, куда и зачем будут потрачены деньги, где жить, насколько ухудшаются или, наоборот, улучшаются жилищные условия и т.д. В процессе рассмотрения произойдет неоднократная фиксация намерений, согласие родственников при наличии, заключение предварительного договора, после которого начинается процедура в органах опеки и попечительства. Сама процедура рассмотрения сделки должна базироваться на принципах добровольности и платности, для чего потребуется внесение правок в нормативные акты, регулирующие деятельность органов опеки и попечительства. Потребуется определить стоимость новой госуслуги, кто и при каких условиях, для какого имущества может ее получить. Необходима будет и апробация в судебных решениях или разъяснениях.
Часть продавцов вполне справедливо посчитает, что их права ограничены, но часть, и особенно старшая, посчитают, что так права защищены лучше и, как минимум, эти сделки станут возможны, а потенциальные продавцы старших возрастов не будут дискриминированы. Поэтому процедура одобрения в органах опеки и попечительства продажи квартиры, дома или иного ценного имущества должна быть платной и добровольной, но ее выполнение должно полностью гарантировать права добросовестных приобретателей жилья, а принадлежащей пожилым людям недвижимости вернуть привлекательность и ликвидность.
«Но просматривается и более общее и закономерное решение, говорит Александр Цыганов. Нужно разъяснение на уровне Верховного суда РФ о применении ст. 177-179 ГК РФ в части сознательного обмана и введения в заблуждение, ответственность за которые должны нести обманщики и преступники, те, кто реально вводил в заблуждение, но не добросовестные приобретатели или собственники.
Понятно, что права собственности должны быть защищены, но и права добросовестного приобретателя не менее важны. Возможно разъяснение в отношении Росреестра и степени ответственности этого органа за регистрацию впоследствии отмененной сделки. Возможно, что понадобится создание гарантийного фонда для выплат компенсаций или приобретения недвижимости, аналогичной оспариваемой, для продавца или покупателя. Это сложный, но реальный механизм, требуемый для рынка недвижимости. в котором заинтересованы все мы — будущие и реальные собственники, подытожил эксперт .
«Так называемое «дело Долиной стало сильным триггером для всего вторичного рынка. Покупатели испугались, количество звонков и сделок заметно просело, многие проекты зависли. Люди боятся повторения подобных случаев и находятся в ожидании, задавая себе вопрос: покупать сейчас или подождать?
Проблема в том, что существуют два типа ситуаций: когда пожилой продавец действительно становится жертвой мошенников, и когда он сам участвует в заранее подготовленной схеме, чтобы затем признать сделку недействительной, оставить квартиру себе и не возвращать деньги. Невозможность контролировать, что продавец делает с полученными средствами и каковы его реальные намерения, говорит эксперт.
Какие шаги реально могут защитить покупателя сегодня:
1. Проверить дееспособность продавца, особенно в возрасте 55+, включая получение заключений профильных специалистов в день сделки.
2. Выяснить мотивацию продавца. Покупателю нужно понимать, зачем продается объект, есть ли альтернативное жилье, где человек будет жить дальше. Если продавец отказывается объяснять, то от сделки лучше отказаться.
3. Получать деньги нужно только безналичным расчетом, так как данный способ позволяют отслеживать движение средств и фиксировать факт оплаты.
4. Важно удостоверить договор у нотариуса. Нотариальная форма сделки важнейший инструмент, серьезно осложняющий любые попытки ее оспаривания.
4. Также дополнительным гарантом послужит полная фиксация процесса: видео, свидетели, банковский путь денег.
5. Страхование недвижимости и титула является дополнительным уровнем защиты.
«Стопроцентной защиты не существует, но грамотный подход снижает риски в разы. Сегодня это уже не рекомендация, а необходимость для всех участников рынка, подытожила Ольга Стречная.