Олег Репченко: «В 2026 году спрос на рынке недвижимости продолжит находиться в состоянии стагнации»
В 2026 году аналитики ожидают продолжения снижения ипотечных ставок. Оптимизм для этих прогнозов дают заявления Центробанка: регулятор явно взял курс на смягчение своей политики. Однако о настоящей доступности ипотеки речь еще долго не пойдет. При этом слабый спрос не станет поводом снижать цены на жилье. Какие еще удивительные явления будут наблюдать россияне на рынке недвижимости в ближайшем будущем, «МК» рассказал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Что нужно, чтобы снизить стоимость квадратного метра?
— Со стороны государства и в части поддержки спроса — ничего. Рынок обладает всеми механизмами для саморегуляции, и они начнут эффективно работать, как только исчезнут искажающие его «костыли». Главный драйвер удорожания — это льготная ипотека, которая, вливая в систему огромный объем госсредств, создает аномальный, не обеспеченный реальными доходами спрос. Застройщики, зная о наличии такого гарантированного покупателя, теряют стимулы к снижению цен и оптимизации затрат. Достаточно позволить рыночной ставке определить платежеспособный спрос, и цены неминуемо придут в соответствие с экономическими реалиями.
— Все ожидали снижения цен на жилье после отмены массовой программы льготной ипотеки в 2024 году. Однако с тех пор стоимость квадратного метра стала просто медленнее расти. Почему падение спроса не изменило ситуацию?
— В последние годы произошла подмена: подлинная цель «доступного жилья» была сведена к инструменту — «доступной ипотеке». Возник миф, что искусственно заниженная ставка по кредиту способна решить жилищную проблему нации. Однако история убедительно доказала обратное: дешевые деньги не делают квадратные метры дешевле, они лишь раздувают их цену. У нас на глазах за три-четыре года ипотека с низким процентом взвинтила цены в крупнейших городах, прежде всего в Москве, где рост цен квадратного метра почти удвоился и значительно обогнал инфляцию. Таким образом, ипотека — это не лекарство, а, скорее, «допинг», создающий иллюзию доступности, за которой скрывается растущий ценовой пузырь.
— Так что же нужно было делать?
— Истинный путь к цели лежит в другой плоскости: необходимо не накачивать спрос дешевыми кредитами, а целенаправленно работать над сдерживанием роста самой стоимости квадратного метра. Ключ к этому — снижение себестоимости строительства. Этого можно добиться через решительную дебюрократизацию отрасли: упрощение градостроительных процедур, отмену избыточных согласований, вовлечение в оборот новых земельных участков. Устраняя административные барьеры, мы снижаем издержки застройщиков и увеличиваем объёмы предложения. А рост предложения в условиях здоровой конкуренции — это единственный по-настоящему рыночный механизм, который заставит цены на жилье двигаться в сторону реальной, а не кредитно-раздутой доступности.
— Как изменился портрет покупателя квартиры в 2025 году?
— На рынке в основном остались те, кому важно решить жилищный вопрос. Инвесторов стало значительно меньше.
— Почему?
— Покупка жилья с инвестиционной целью практически потеряла смысл: высокая стоимость денег, стагнация цен и риски их постепенного снижения делают такие вложения невыгодными и высокорискованными. В результате на первый план вышел конечный потребитель — тот, для кого покупка квартиры является не финансовой операцией, а решением жизненно важной жилищной задачи. Это люди, которым необходимо улучшить свои условия: молодые семьи, те, кто расширяется или переезжает. Они более рациональны, чувствительны к цене и условиям кредитования, и их решения определяются не ожиданиями рыночного роста, а личными обстоятельствами и реальной платежеспособностью. Таким образом, рынок очистился от «горячих» денег и стал более зрелым, а его динамику теперь задают фундаментальные, а не спекулятивные факторы.
— Какие основные риски и возможности вы видите для рынка недвижимости в 2026 году?
— Ключевой риск, на мой взгляд, кроется в избыточном оптимизме. Многие игроки ожидают скорого и значительного снижения ключевой ставки, веря, что это разморозит спрос и запустит переток огромных средств с депозитов в квартиры. Однако эти надежды рискуют стать иллюзией. Ощутимого для рынка недвижимости снижения ключевой ставки в следующем году может и не произойти. Ипотека останется дорогой как минимум еще год. Такой прогноз подтверждается недавно обновленным планом Банка России, который предполагает удержание ключевой ставки в диапазоне 13-15% годовых в течение 2026 года. Одновременно с этим крупнейшие кредитные организации активно повышают проценты по депозитам, что тоже можно расценивать как косвенный индикатор их внутренних ожиданий.
— Что вы имеете в виду?
— Предложение банками депозитов под 16-17% на короткие сроки свидетельствует об их уверенности в сохранении дорогих денег до конца 2025 — начала 2026 года. С другой стороны, предложение вкладов под 15% на период до полутора лет указывает на ожидание лишь умеренного снижения ставок к середине 2026 года.
— Неужели для процессов, происходящих на рынке жилья, настолько значим фактор ставок по вкладам?
— Для рынка недвижимости важен не столько сам факт снижения ставок, сколько темп и глубина этого снижения. Ипотека начинает массово привлекать покупателей, лишь когда ее ставка опускается ниже психологической отметки в 12% годовых. Такой сценарий становится возможным только при ключевой ставке Центробанка, преодолевшей рубеж в 10%. Именно уровень в 10% является переломным не только для кредитов, но и для сбережений. Как показывают наши исследования, лишь когда доходность по депозитам опускается ниже этой планки, существенная часть вкладчиков начинает всерьёз рассматривать недвижимость как альтернативу для своих накоплений. Но Центробанк в части снижения ключевой ставки действует предельно осторожно и постепенно. Так что в 2026 году мы, вероятно, не увидим прорыва. Медленное снижение ставок окажется недостаточным для двух ключевых процессов: ни для масштабного перетока средств из банковских вкладов на рынок жилья, ни для формирования по-настоящему привлекательных ипотечных условий. В результате спрос, как и в 2025 году, с большой вероятностью продолжит находиться в состоянии стагнации.