Цены на вторичном рынке Москвы продолжают топтаться на месте
Ценовая картина на московском рынке готового жилья не меняется уже пять лет подряд. По итогам прошлого года средний ценник по Белокаменной подрос всего на 5%, что с учетом более высокой инфляции означает реальное снижение стоимости вторичных квартир. Солидная доля «вторички» висит в риелторских базах мертвым грузом с завышенными ценами. Стоит ли ожидать перемен в 2026 году?
Как рассказал «МК руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, начиная с 2022 года цены на вторичном рынке Москвы топчутся на месте. За эти годы, по его мнению, рыночная ситуация менялась под влиянием внешних и внутренних факторов, но ни колебания спроса на фоне объявления СВО, ни дальнейшее охлаждение покупательского интереса в связи с подорожанием ипотечных кредитов, ни общая инфляция не оказали воздействия на стоимость вторичной недвижимости. Незначительные ценовые колебания были условны, поскольку произошли не из-за рыночных изменений, а в результате пополнения экспозиции или выхода из нее более дешевых и более дорогих объектов.
По данным аналитика, сейчас в старой Москве самое многочисленное предложение (почти 15%, 13,85 тыс. объектов) сосредоточено в ЦАО. Средняя стоимость вторичной квартиры в центре составляет 37,72 млн руб., а с декабря 2025 года она увеличилась еще на 1,4%. На втором месте по объему экспозиции расположился Западный АО — у него доля в 12,3% от общего объема предложения (11,62 тыс. лотов), средняя стоимость квартиры составляет 18,69 млн руб., с декабря она выросла на 1,1%. Третье место у САО — его доля во вторичной экспозиции составляет 11,5% (9,87 тыс. лотов), средняя стоимость квартиры выросла до 14,95 млн руб., с декабря она увеличилась еще на 0,4%.
Отметим, что, по данным консалтинговой компании SRG, во втором полугодии 2025 года столичный рынок вторичной недвижимости продемонстрировал разнонаправленную динамику. Вторичное жилье немного подорожало в 11 из 12 административных округов столицы. Минимальный рост — всего 0,7% — зафиксирован в Зеленоградском административном округе, где к концу года «квадрат» оценивался в 249,6 тыс. руб. (см. таблицу). Самый заметный скачок — 7% — произошел в Западном административном округе. Средняя цена квадратного метра здесь достигла 436,5 тыс. руб. Второе место занял Северный административный округ: в САО стоимость «квадрата» на конец 2025 года приблизилась к 380,1 тыс. руб. (+5,8%). Замкнул тройку лидеров Центральный административный округ, где цены выросли на 4,6%. Несмотря на относительно скромную динамику по сравнению с ЗАО, ЦАО остается самым дорогим районом Москвы: к концу 2025 года средняя цена вторичного жилья здесь превысила 827,3 тыс. руб. за кв. м.
Исключение составил лишь Троицкий административный округ, где в июле–декабре 2025 года цены снизились в среднем на 4,2%.
«Сегодня в Новой Москве сосредоточен самый значительный объем массового жилья. Здесь много объектов, в том числе инвестиционных, которые были приобретены относительно недавно и сейчас выставлены на продажу», — сообщил «МК» управляющий директор МИЭЛЬ «На Николоямской» Александр Москатов. По его оценке, текущая разница в средней стоимости квадратного метра между Москвой и ближайшим Подмосковьем составляет порядка 20%, но точные цифры требуют отдельного расчета — многое зависит от конкретной локации и удаленности от МКАД.
— Лидерами по продажам по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры — самый ликвидный и универсальный формат, который хорошо продается в любых рыночных условиях, — добавил Москатов. — По классам жилья наибольшее количество сделок приходится на комфорт-класс. Эконом-сегмент в Москве практически исчез, особенно в новостройках. На вторичном рынке сделки проходят в экономе, комфорте и частично в бизнес-классе — в рамках доступного регулярного предложения.
По его прогнозу, делать выводы по спросу пока рано, но январь и февраль вторичный рынок проживет, скорее всего, в активной фазе. Как полагает Дмитрий Таганов, наиболее вероятный вариант развития событий в первом квартале 2026 года — снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, медленное удешевление ипотеки. В ближайшей перспективе он не ожидает взрывного спроса на «вторичку»: «На фоне ограниченного ликвидного предложения большинство покупателей будут решать квартирный вопрос за счет альтернативных покупок и продаж».
По оценке экспертов АЦ «Индикаторы рынка жилья», на текущий момент приличная доля столичной «вторички» висит в базах мертвым грузом с завышенными ценами. При этом продолжается вымывание наиболее ликвидных и доступных предложений, что приводит к повышению среднего уровня цен. Положительную динамику показывают в основном адекватно оцененные объекты в ценовом диапазоне 10–20 млн руб. «В первом квартале 2026 года цены на вторичное жилье в Москве в основном будут топтаться на месте или медленно ползти вверх на уровне инфляции», — уверены в аналитическом центре.