Сельхозземли реже будут переводить под застройку

Пустующие территории внутри городов будут застраиваться активнее. Сельхозземли в пригородах теперь не будут составлять им конкуренцию - в марте ужесточились правила перевода таких участков под жилищное строительство. Правда, уже подготовленных под застройку земель хватит, по словам участников рынка, еще на десятилетие.

В марте вступил в силу закон, который серьезно ужесточил правила перевода сельхозугодий (более ценных участков сельхозземель) в земли населенных пунктов, на которых разрешается строительство жилья. Сельхозугодья - это примерно 85% от всей площади сельхозземель, поясняет руководитель Центра правовой поддержки проекта "Мой гектар" Алексей Чернышов. Оставшиеся 15% не требуют перевода для строительства, например, дачных домов и за последние два десятка лет уже освоены и застроены. Поэтому, по его словам, в последние 15 лет в земли населенных пунктов переводились для застройки именно сельхозугодья.

Если раньше перевод земель происходил на уровне региона, то теперь его нужно согласовывать с федеральным минсельхозом. Кроме того, при согласовании будут смотреть на соответствие проекта целям развития сельского хозяйства. Если цель перевода земель другая, с вероятностью 99% в этом будут отказывать, считает Чернышов. На столько же сократятся на сельских территориях и девелоперские проекты, связанные с жилищным строительством, считает он.

Новый порядок порождает цепочку сложных бюрократических процедур по получению для участка нужного статуса, и это, за редким исключением, делает его обладание нерентабельным, говорит исполнительный директор бюро Modern House Юрий Вьюрков. Покупатели-частники теперь будут массово обращаться к девелоперам коттеджных поселков или к владельцам земли без подряда, у которых на руках уже есть необходимые документы.

Однако, по мнению многих участников рынка, дефицит земель появится не скоро, если вообще появится. Уже подготовленных под застройку участков хватит на годы вперед, тем более с учетом замедления строительной отрасли.

Сложился существенный профицит участков и под загородные поселки, и под многоквартирные дома, говорит директор ГК "Расцветай Москва" Сергей Шашурин. На десять продавцов приходится один покупатель. В Ассоциации деревянного домостроения (АДД) отмечают, что в ближайшие лет десять рынок индивидуального жилищного строительства будет осваивать то, что уже имеется. Сельхозземель перевели много, давно и с большим запасом, говорит директор по стратегическому развитию АДД Семен Гоглев. При этом за весь прошлый год в Подмосковье, к примеру, появилось всего 5-7 новых загородных поселков.

Больший интерес у застройщиков теперь будут вызывать бывшие промзоны и другие пустующие территории в границах населенных пунктов, участки для комплексного развития территорий (КРТ). Ранее, отмечает Чернышов, они не могли конкурировать с сельхозземлями.

Благодаря КРТ в градостроительную деятельность вовлечено 38,65 тыс. га с градостроительным потенциалом 277 млн кв. м недвижимости, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Из них активно застраивается сейчас 22,6 тыс. га. Федеральные земли также предоставляются под застройку через аукционы ДОМ.РФ. Кроме того, следует учитывать градостроительный потенциал региональных адресных жилищных программ, говорит Преображенский. Помимо прочего, по словам Шашурина, все чаще появляются проекты, где переводят в жилье неэффективные торговые или бизнес-центры.

Для выполнения нацпроектов достаточно 236 тыс. га свободной земли под застройку, отмечал в конце года руководитель Росреестра Олег Скуфинский. Росреестром уже выявлено 196 тыс. га подходящих для этого земель. А к 2030 году ведомство готово увеличить эту цифру до 500 тыс. га.

Прямая речь

"Земля - главный ресурс страны, и допускать необоснованное выбытие земель из состава "сельхозки" мы не вправе, - говорил в интервью "Российской газете" статс-секретарь - замминистра сельского хозяйства Максим Увайдов. - Мы постарались максимально защитить наши сельхозугодья. Раньше регион мог единолично принять решение о переводе участка из сельхозназначения в другую категорию. Мы узнавали об этом уже постфактум. Теперь так не получится. Решение сначала рассматривает законодательное собрание региона, потом оно направляется в Минсельхоз. У нас есть 20 дней, чтобы дать заключение о согласовании или несогласовании перевода сельхозземель в другую категорию. Новые правила перевода делают процесс публичным и защищают особенно ценные сельскохозяйственные земли".

Подготовила Татьяна Карабут