Российский рынок недвижимости становится более зрелым

За последние годы российский рынок недвижимости пережил несколько волн роста цен и спроса, во многом поддержанных льготной ипотекой и активностью частных инвесторов.

Однако ужесточение денежно-кредитной политики, сокращение массовых ипотечных программ и рост стоимости заемных средств заставили участников рынка по-новому оценить перспективы вложений в "бетон". Опрошенные "РГ" эксперты отмечают: в ближайшие годы сектор будет развиваться более сдержанными темпами, а ключевым фактором инвестиционной привлекательности станут параметры конкретных объектов.

Качественный спрос

По словам генерального директора City Solutions Василия Тимофеева, ключевым трендом последних лет становится изменение требований покупателей и инвесторов. "В 2026 году рынок продолжит движение к качеству. Будет дорожать не столько сам формат недвижимости, сколько продуманность проекта, его локация и ограниченность предложения. Сильные объекты с уникальной концепцией продолжают расти даже в период турбулентности, тогда как массовые проекты на периферии прибавляют медленнее", - отметил эксперт в разговоре с "РГ".

По его словам, за последнее десятилетие жилье в крупных городах продемонстрировало значительную инвестиционную привлекательность. Например, квартиры в Санкт-Петербурге за 10 лет подорожали в три-пять раз, а доход от их перепродажи в среднем в 2,7 раза превысил инфляцию.

При этом структура спроса меняется. Покупатели все чаще ориентируются не только на цену квадратного метра, но и на качество среды, инфраструктуру и транспортную доступность.

Управляющий директор направления первичной недвижимости "Авито Недвижимости" Дмитрий Алексеев отмечает, что рынок уже адаптировался к периоду высоких ставок. Покупатели стали внимательнее оценивать бюджет сделки и выбирать объекты, которые действительно соответствуют их потребностям по локации и уровню комфорта. Девелоперы, в свою очередь, осторожнее подходят к выводу новых проектов, что способствует концентрации спроса на наиболее ликвидных форматах жилья.

Без резких скачков

По мнению собеседников "РГ", резких колебаний цен в ближайшие годы ждать не стоит. Стоимость новостроек во многом определяется себестоимостью строительства и финансовой моделью проектов, поэтому изменения происходят постепенно и отражают баланс спроса и предложения.

Сооснователь архитектурного бюро "Крупный план" Андрей Михайлов считает, что рынок сейчас проходит этап структурной перестройки после завершения массовой льготной ипотеки. "Главный тренд - сжатие спроса в эконом-сегменте из-за недоступности кредитов, что ударит по девелопменту: продажи упадут, но объем ввода сохранится из-за обязательств застройщиков перед банками", - отметил он.

При этом эксперт подчеркивает, что оснований для существенного снижения цен нет. Рост финансовых затрат девелоперов и себестоимости строительства будет поддерживать стоимость жилья. По его прогнозу, долгосрочно недвижимость будет дорожать примерно на уровне инфляции.

Программы и ставка

Восстановление активности на рынке недвижимости во многом будет зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ. Снижение ключевой ставки способно оживить как ипотечное кредитование, так и инвестиционный спрос, уверены опрошенные "РГ" эксперты.

Генеральный директор архитектурно-проектной компании "Вектор Проект" Антон Баксараев считает, что реальное оживление рынка возможно только после разворота денежно-кредитной политики. По его словам, при постепенном снижении ставки ипотечные сделки начнут восстанавливаться, а покупатели будут рассчитывать на дальнейшее рефинансирование кредитов. "Реальное оживление ипотеки и самого рынка жилья мы увидим не раньше 2027 года", - прогнозирует он.

Похожего мнения придерживается и генеральный директор инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов. Он отмечает, что при текущих высоких ставках девелоперам сложно запускать новые проекты, однако снижение ключевой ставки может изменить ситуацию. При этом на банковских депозитах сейчас сосредоточено около 80 трлн рублей частных средств, и часть этих денег в перспективе может перейти на рынок недвижимости.

Прямая выгода

С точки зрения инвесторов недвижимость продолжает рассматриваться прежде всего как инструмент сохранения капитала. Доходность таких вложений складывается из арендного потока и роста стоимости самого объекта.

Председатель совета директоров корпорации недвижимости "Асториус" Екатерина Авдеева отмечает, что в коммерческом сегменте аренда офисов сегодня может приносить около 10-11 процентов годовых, складских объектов - более 11 процентов, а торговых центров - до 12 процентов. С учетом ежегодного роста стоимости недвижимости совокупная доходность может достигать 21-25 процентов.

При этом жилая недвижимость обычно приносит меньший арендный доход, но может быть интересна с точки зрения роста стоимости. По оценке исполнительного директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, доходность жилья чаще всего не превышает 6 процентов годовых, тогда как коммерческие объекты способны давать более высокий доход.

В 2026 году инвестиционный спрос постепенно перераспределяется в пользу сегментов с более стабильным денежным потоком. В первую очередь это офисная и складская недвижимость со стабильным денежным потоком от долгосрочных арендаторов.

"По-прежнему, интерес будут представлять склады, light industrial - благодаря его хорошей арендной доходности и стабильной стоимости самого актива. Возвращается интерес к офисной недвижимости, - констатирует Феликс Блинов. - Если в прошлом году драйверами этого рынка стали покупки офисов "под себя", в этом году мы ожидаем роста числа инвестиционных сделок в этом сегменте. В том числе инвесторы продолжат заходить в такие активы через ЗПИФ. В общем инвестиционном объеме рынка доля ЗПИФ по итогам 2025 выросла до 19 процентов, опередив по этому показателю всех остальных традиционных игроков".

Другие эксперты тоже отмечают рост интереса к новым форматам инвестирования. Управляющий директор категории "Коммерческая недвижимость" "Авито Недвижимость" Олег Изотов обращает внимание на развитие коллективных инструментов - инвестиционных фондов и ЗПИФов. По его словам, в условиях снижения ключевой ставки такие инструменты могут становиться все более популярными среди частных инвесторов благодаря низкому порогу входа.

В целом эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости постепенно выходит из периода ажиотажного спроса и возвращается к более зрелой модели развития. Инвестиционные решения участников становятся более взвешенными, а ключевым фактором успеха становится не общий рост рынка, а качество конкретного проекта и его долгосрочный потенциал.