Площадь проданных квартир в элитном сегменте значительно снизилась

Покупатели элитного жилья тоже начали экономить - площадь проданных квартир этого сегмента заметно снизилась. Какими помещениями готовы пожертвовать состоятельные жильцы, рассказывают эксперты.

Средневзвешенная цена предложения в сегменте элитной недвижимости Москвы по итогам первого квартала достигла новой максимальной отметки - 2,27 млн руб. за кв. м, сообщает NF GROUP. Это рекорд для первичного рынка - на 3% больше, чем кварталом ранее, и на 9%, чем год назад.

При этом средняя площадь проданного лота составила 99 кв. м, впервые с середины 2022 года опустившись ниже отметки 100 кв. м. За год показатель сократился на 15% - тогда было 116 кв. м.

За 15 лет средняя площадь реализуемого элитного лота в Москве снизилась примерно на 22%, говорит коммерческий директор ГК "Сумма Элементов" Максим Лучников. В 2025 году тренд подтвердила динамика вторичного рынка: показатель и там упал на 9% год к году.

В регионах тенденция аналогична - элитный сегмент перестает автоматически отождествляться с большим метражом. В Санкт-Петербурге средняя площадь сделки уже сократилась до 100 кв. м, в Сочи (третья локация в России, где концентрируется элитная недвижимость) увеличивается доля премиальных проектов с квартирами от 22 кв. м, говорит Лучников.

По данным NF Group, в Санкт-Петербурге средняя площадь новой квартиры элитного сегмента уменьшилась за квартал на 5 кв. м, до 114 кв. м. В Сочи, по их данным, средняя площадь сделки в первом квартале, напротив, оказалась на 43% больше, чем год назад - 74 кв. м. Но тут цифры непоказательны, отмечают эксперты - за квартал прошло лишь два десятка сделок, и даже 1-2 крупных лота могли исказить общую картину. Если говорить про предложение, то средняя площадь экспозиции в элитных новостройках Сочи снизилась до 60 кв. м, что на 9% меньше, чем год назад, и на 16% - чем два года назад. Но опять же это связано исключительно со структурными изменениями и существенным наращиванием доли премиум-класса, где средняя площадь лота практически вдвое ниже делюкса, добавляют эксперты.

В целом на фоне продолжающегося роста цен покупатели элитного жилья стали заметно более избирательными и все чаще делают выбор в пользу более компактных, но качественно проработанных лотов, говорят аналитики.

"Сегодня решение все чаще принимается не в пользу максимального метража, а в пользу максимально сбалансированного продукта - сильной локации, качественной концепции, продуманной площади и понятной экономики владения", - говорит партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP Андрей Соловьев.

Играет роль не только цена, но и омоложение покупательской аудитории, считает Лучников. Доля клиентов в возрасте 30-45 лет увеличилась до 15-20%. Эта группа предъявляет спрос на технологичные, рациональные планировки, где приоритетом выступают инженерная оснащенность, приватность и локация, а не формальный размер помещений.

Еще одна причина сокращения площадей элитного жилья - в росте объема предложения и усилении конкуренции между девелоперами. В условиях высокой ключевой ставки в премиальный и элитный сегмент, где зависимость от ипотеки традиционно мала, перешли девелоперы, ранее не работавшие в этом классе, рассказывает Лучников. Это привело к стагнации рынка, особенно заметной в сегменте крупных лотов с большим метражом. Что дополнительно разогнало тренд на проектирование компактных планировок.

Реальная средняя площадь лота в элитном сегменте в 2026 году составляет 60−90 кв. м, рассказывает директор по продажам агентства Point Estate Роман Амелин. Часто такие квартиры покупают как инвестиционный продукт под сдачу в аренду, а сдать лот небольшого метража проще, чем большого. В квартирах для собственного проживания "под нож" прежде всего идут нефункциональные метры: длинные холлы, широкие коридоры, огромные прихожие, кабинеты, если у покупателя нет сильной потребности ежедневно работать из дома. Клиенты готовы отказаться от отдельных комнат для персонала, избыточных гостевых спален, третьего-четвертого санузла в лотах семейного формата и крупных лоджий или террас, если за них приходится платить как за полноценный ликвидный "квадрат".

При этом покупатели категорически не готовы жертвовать такими функциями, как полноценная мастер-спальня со своим санузлом и желательно гардеробной, нормальной кухней-гостиной, достаточным количеством санузлов, местами хранения (гардеробная, встроенные системы хранения, кладовая или хотя бы хозяйственный шкаф). Также обязательно наличие постирочной или отдельного блока для стирки и хранения бытового инвентаря, рассказывает Амелин.

По словам Лучникова, основное сокращение затронуло гостевые комнаты и изолированные кухни. Если в 2011 году кухня-гостиная была предусмотрена в 33% новых элитных проектов, то сегодня этот формат - стандарт практически для всех строящихся комплексов. Отказ от обособленной кухни и редко используемой гостиной позволил сократить площадь без потери функциональности общего пространства.

Прежняя модель предполагала механическое дробление метража на множество комнат, говорит Лучников. Сейчас фокус смещен в сторону мастер-блоков с собственными санузлами (все чаще - с окном) и гардеробными. Сократилась площадь непосредственно спальной комнаты: полезная площадь перераспределена в пользу примыкающих гардеробных и ванных комнат в составе мастер-спален. Поэтому номинально лот становится меньше, но планировочно - сложнее. Сокращение компенсируется сложным зонированием: разделение потоков владельцев и персонала, наличие кухонь-ниш, террас, кабинетов-трансформеров.

Современные архитектурные и дизайнерские подходы позволяют разместить необходимый набор функций на меньшем метраже без потери комфорта, говорит директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова. Ключевое значение имеют геометрия, хорошо спланированные мастер-спальни, высокий уровень естественного освещения, продуманные сценарии использования, а не общий объем квадратных метров.

В 2026-2027 годах тренд на сокращение площади, вероятнее всего, сохранится, считает Лучников. Одновременно будет расти спрос на пентхаусы, скайхаусы и ситихаусы - рынок движется к поляризации между компактным семейным жильем и эксклюзивными крупными форматами.