"Самолет": В Москве может наступить дефицит нового жилья

Если почитать новости о положении дел на столичном рынке новостроек, то можно встретить полярные мнения: одни говорят, что квартиры никто не покупает из-за дороговизны и высоких ставок по ипотеке, а другие - что все наоборот. Мол, квартир продается и строится все меньше, а потому через пару-тройку лет вообще настанет их дефицит. Где же правда?

Квадратные меры

На самом деле отчасти правы обе стороны. Строить действительно стали меньше, но именно потому, что и покупать жилья стали меньше. Высокие ипотечные ставки и отмена некоторых льготных программ отпугивают покупателей, застройщики это видят и сокращают объемы строительства. И в перспективе это действительно может привести к дефициту.

В группе "Самолет" провели исследование, которое показало, что более 90% жилья в городе раскупают еще на этапе стройки. "Соотношение распроданности к стройготовности домов в Московском регионе в марте составило 91%. Люди приобретают метры быстрее, чем строят девелоперы, - объяснили "РГ" в компании. - Это значительно выше, чем в среднем по стране: по данным Единой информационной системы жилищного строительства, в России показатель составляет 72%. При таких темпах реализации и низком запуске новых проектов все непроданные квартиры в столице раскупят за три года, и на рынке наступит дефицит нового жилья".

Дефицит не значит, что выбора не будет, - скорее, он станет очень скромным. Тенденция наблюдается и на протяжении последних трех лет: распроданность жилья растет. Причем у наиболее крупных застройщиков распроданность часто выше 100%: квартиры продаются быстрее, чем строятся.

"Продажи квартир сильно "обгоняют" не только стройку, но и выход новых проектов. В 2025 году было куплено 6,7 миллиона кв. метров, а строить начали 5,8 миллиона - минимальное значение за 9 лет", - добавляют в "Самолете". В теории это может привести к росту цен: если чего-то не хватает, то оно обычно дорожает.

Настроение строить

Впрочем, не все придерживаются такой точки зрения. Например, коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин согласен, что объемы строительства сокращаются. "По итогам прошлого года на первичном рынке Москвы зафиксировано минимальное число стартов новостроек за последние 10 лет, - рассказал он. - Резкое сокращение активности девелоперов обусловлено главным образом высокой стоимостью проектного финансирования. Но сейчас по мере постепенного снижения ключевой ставки активность застройщиков восстанавливается. В частности, в I квартале этого года столичные девелоперы вывели на рынок 14 комплексов (с учетом бронирования), что в два раза превышает результаты аналогичного периода прошлого года".

Проектное финансирование - это кредиты, на которые застройщики строят жилье. И они действительно становятся доступнее на фоне снижения ключевой ставки. Так что в ближайшие год-два есть основания ожидать дальнейшего увеличения активности застройщиков.

К тому же снижение ключевой ставки делает кредиты доступнее не только для застройщиков, но и для рядовых покупателей. Это может повысить спрос, за которым строительные компании внимательно следят. На этом фоне даже ужесточение условий семейной ипотеки не окажет большого эффекта - люди начнут брать ипотеку по обычным рыночным ставкам и снимать деньги с депозитов, относя их в офисы продаж жилья. "Таким образом, уже в 2027 году может установиться оптимальный баланс предложения и спроса", - добавляет Проскурин.

Так что реальный заметный дефицит наступит вряд ли, по крайней мере в ближайшей перспективе. Не советуют эксперты ждать и кардинальных перемен в цене. Ни падения ценников, ни их кратного роста произойти не должно - для этого пока нет условий. Росту цен мешает не самый высокий спрос, а падению - нежелание застройщиков терять прибыль, дорожающие стройматериалы и дефицит рабочей силы.

Кстати

Ситуация разнится в зависимости от класса новостроек. Например, бывших самыми массовыми ранее домов комфорт-класса в Москве становится все меньше - им на смену приходит бизнес-класс. У этих домов более выразительная архитектура, дороже отделочные материалы, зачастую есть колясочные комнаты, кладовые и подземные паркинги. Но они дороже. Многоэтажки комфорт-класса - проще, но дешевле. Однако застройщики возводят их все реже: с одной стороны, растут требования к архитектуре, а с другой - бизнес-класс для строителей зачастую выгоднее.