Эксперт объяснил обвал ипотеки
Объем выдачи ипотеки в России в январе-апреле 2026 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 54% — до 1,4 триллиона рублей. Об этом сообщает РИА Новости со ссылкой на пресс-службу Объединенного кредитного бюро (ОКБ).
Ключевой причиной спада стала высокая ключевая ставка ЦБ, поясняет директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. В конце 2024 года она достигла исторического максимума в 21%, что спровоцировало резкий рост рыночных ставок по ипотеке — до 18–23% годовых. Хотя к маю 2026 года ставку удалось снизить до 14,5%, условия кредитования по‑прежнему остаются недоступными для части потенциальных заёмщиков.
Влияние оказало и ужесточение условий льготных ипотечных программ. С 1 февраля 2026 года вступило в силу правило «одна семья — одна льготная ипотека», когда оба супруга обязаны выступать созаёмщиками по единственному льготному договору. Это сократило число потенциальных участников программы, особенно в «Семейной ипотеке». Кроме того, на рассмотрении находится инициатива о введении дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье, что может ограничить доступность льготных кредитов. Сдерживающим фактором стали и новые требования к подтверждению доходов заёмщиков, введённые ЦБ с апреля. Теперь банки опираются исключительно на официальные данные ФНС и Соцфонда России. Это осложнило получение ипотеки для граждан с неофициальными или сложно подтверждаемыми доходами, подчеркивает эксперт.
По его мнению, роль сыграли и макропруденциальные лимиты, установленные регулятором. Банки вынуждены соблюдать строгие ограничения, что сдерживает рост ипотечных выдач как в льготном, так и в рыночном сегментах. Также наблюдается поведенческий фактор: многие потенциальные заёмщики откладывают покупку жилья, ожидая снижение ключевой ставки. Наконец, высокие цены на недвижимость также сдерживают спрос. Несмотря на дорогие кредиты, стоимость жилья растёт быстрее официальной инфляции, что делает покупку менее привлекательной.
«Прогнозы развития ипотечного рынка зависят от нескольких факторов. Прежде всего, это динамика ключевой ставки. По базовому сценарию ЦБ РФ, к концу года она может снизиться до 13,5%, что позволит уменьшить рыночные ставки до 14,5–15 % по новостройкам и до 17% на вторичном рынке. Однако возврата массовой доступности ипотеки стоит ждать лишь при снижении ключевой ставки до 12% и ниже», — считает Валерий Тумин.
По его оценке, льготные программы останутся важным драйвером рынка. Такие продукты, как «Семейная ипотека», предлагают ставки значительно ниже рыночных, что поддерживает спрос среди определённых категорий заёмщиков. В то же время государство может постепенно вводить дополнительные ограничения или даже поэтапно сворачивать программы, чтобы не допустить перегрева рынка.
«Стоимость жилья также будет играть важную роль. Если ставки по рыночной ипотеке начнут снижаться, это может спровоцировать рост спроса на вторичном рынке и, как следствие, новый виток удорожания квартир. На первичном рынке цены, скорее всего, останутся более стабильными благодаря большому объёму предложения и доминированию льготных программ. Экономическая обстановка в целом — уровень инфляции, доходов населения и закредитованности — продолжит оказывать влияние на спрос. Если инфляция выйдет за рамки целевого показателя, ЦБ РФ может ужесточить денежно‑кредитную политику, что замедлит снижение ставок и отсрочит восстановление ипотечного рынка. В целом, в 2026 году рынок ипотеки будет находиться в состоянии трансформации. Зависимость от льготных программ постепенно снизится, но рыночные предложения пока не смогут полностью компенсировать сокращение льготных выдач», — резюмирует Валерий Тумин.