Эскроу-счета, раскройтесь!

На форуме недвижимости «Движение» девелоперы в очередной раз подняли тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это могло бы поддержать строительный рынок в условиях падения продаж. Одновременно участники рынка озаботились поиском новых механизмов, взамен эскроу. В ходе форума Ильдар Хусаинов, основатель федеральной сети агентств недвижимости «Этажи», от имени девелоперов заявил о необходимости поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Довольно неожиданно предложение поддержал Минстрой РФ. Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ, выступая на пленарном заседании форума, объявил, что правительство рассмотрит вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Уже на следующий день Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, заявила, что категорически против этой идеи. Статистика продаж По данным Дом.РФ, в первой половине года застройщики запустили новых проектов совокупной площадью 19,4 млн кв. м на 12% больше, чем годом ранее. Но рост пришелся на первый квартал, итоги второго — сокращение запуска на 5%. У топовых компаний объем запусков сократился в два раза. По мнению аналитиков, текущую динамику в строительстве отражает проектное финансирование. В мае прирост открытых банками кредитных линий замедлился: + 264 млрд рублей после + 634 млрд в апреле. Уровень покрытия задолженности в мае продолжил снижаться и составил 66% (в начале года — 69%). Средняя ставка по проектному финансированию почти не меняется — 9,9%, несмотря на небольшое снижение ключевой ставки. Выступая на Финансовом конгрессе Банка России, Никита Стасишин, озвучил: средняя распроданность жилья в новостройках составляет всего 30–32%. При этом общий объем жилищного строительства — 118 млн кв. м. Около 35% еще не выведено в продажу. По словам чиновника, в ближайшие годы рынку грозит проблема кассовых разрывов из-за медленной реализации построенного. Кроме того, высока стоимость заемных средств. Эффективная ставка по проектному финансированию в среднем по рынку держится на уровне 10–10,5%, однако для проектов, запущенных во второй половине 2025-го и первой половине 2026 года, она в зависимости от региона составляет от 14% до 18%. Pro… Ильдар Хусаинов предложил перейти на поэтапное раскрытие эскроу-счетов — разрешить застройщикам раскрывать счета, когда дом будет построен на 50%, чтобы использовать прибыль в других проектах. В своем телеграм-канале он написал: «…За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несут большие риски, но с маржой „швах“! Банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам…» Ольга Газеева, заместитель генерального директора по развитию Fizika Development, полагает, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов могло бы стать одним из инструментов повышения устойчивости отрасли, особенно в условиях высокой стоимости проектного финансирования. «Сегодня застройщик получает доступ к средствам покупателей только после ввода объекта в эксплуатацию, при этом строительство на протяжении всего цикла финансируется преимущественно за счет банковских кредитов. Если часть средств могла бы поступать девелоперу по мере выполнения подтвержденных этапов строительства, это позволило бы снизить объем заемного финансирования и, соответственно, расходы на обслуживание кредита», — пояснила она. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», указывает на замедление продаж. Поэтому, полагает он, поэтапное раскрытие эскроу-счетов будет весьма полезным инструментом для застройщиков. «Но даже если такое решение будет принято, то наверняка будет сопровождаться дополнительными условиями. Как минимум повышением ставки по проектному финансированию в случае вывода части средств. В таком случае оставшаяся часть кредита просто обойдется девелоперу дороже. Ну и как альтернатива — оставить средства на эскроу до ввода дома в эксплуатацию, сохранив сниженный процент. Это вытекает просто из базовой логики банковского дела — чем больше риск, тем выше ставка. Поэтому, если дело дойдет до реализации, то это будет не панацея, а новый консенсус. С новым набором переменных для формулы экономики проектов строительства», — уверен он. По словам Никиты Стасишина, поэтапное раскрытие эскроу-счетов возможно, однако нужны гарантии для дольщиков. В правительстве, подчеркнул он, вопрос поэтапного раскрытия обсудят. Замминистра также сослался на позицию Центробанка: средства на эскроу-счетах учитываются в достаточности капитала в нормативе у банков. «Наши коллеги из ЦБ говорят, что в этом случае стоимость проектного финансирования вначале будет кратно дороже, так как это повысит риски для банков. Но с учетом того, сколько за время проектного финансирования и действия эскроу уже заработали банки, а это больше, чем застройщики, думаю, что в каком-то виде к этому вопросу нужно подходить, особенно в сложившейся для отрасли ситуации», — добавил он. Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, в интервью Всeостройке.pф, заявил о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, отметив однако необходимость защитить дольщиков: «Пока мы не предложили Центробанку механизм защиты прав и средств граждан. Поиски идут, коллеги из Минстроя РФ этим занимаются, мы, в общем-то, эту историю поддерживаем. Но если не будет гарантирован механизм защиты каждого рубля, который вложил человек, решения не будет». …contra На следующий день после заявления Никиты Стасишина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров по ключевой ставке Эльвира Набиуллина заявила, что Банк России категорически против поэтапного раскрытия эскроу-счетов. «Коротко скажу по раскрытию эскроу-счетов: мы категорически против. Вот получил квартиру – счета эскроу раскрываются. Мне кажется, это базовый принцип, который мы должны соблюдать. И, кстати, видно, что система с эскроу-счетами, проектным финансированием — она вообще стабилизирует ситуацию на рынке жилья», — подчеркнула она. Ряд депутатов Госдумы также отрицательно относится к идее Минстроя. «На данный момент законодательно внести такие изменения мы не готовы. Это прямой удар по системе защиты прав дольщиков. Если деньги начнут перечислять застройщику до сдачи дома, они перестанут лежать на эскроу-счете и не будут застрахованы государством в системе страхования вкладов», — заявил «Известиям» Владимир Кошелев, первый зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. В то же время он посчитал полезным внесенный в Госдуму законопроект о переносе эскроу-счетов из банка в банк с целью рефинансировать кредиты. Деньги, по его словам, остаются на счетах, а потому защищены. Девелоперы с пониманием относятся к позиции ЦБ. Однако «но» в их оценках ситуации присутствует. «Различие в позициях Минстроя и Банка России во многом объясняется разными задачами этих ведомств. Минстрой традиционно ориентирован на развитие строительной отрасли и рассматривает дополнительные механизмы поддержки девелоперов. Банк России, напротив, оценивает подобные инициативы прежде всего с точки зрения устойчивости финансовой системы и управления рисками. Именно поэтому осторожная позиция регулятора выглядит вполне обоснованной. Любые изменения действующей модели должны сохранять баланс между повышением эффективности финансирования строительной отрасли и надежной защитой интересов покупателей жилья», — рассуждает Алексей Бушуев, коммерческий директор компании «Главстрой-Санкт-Петербург». По его мнению, поэтапное раскрытие эскроу-счетов само по себе не окажет существенного влияния на рынок недвижимости. Ключевой вопрос — не столько механизм раскрытия эскроу-счетов, сколько уровень их наполнения. «У значительной части девелоперов объем привлеченного проектного финансирования по-прежнему превышает объем средств, аккумулированных на эскроу-счетах. Это во многом связано с текущей рыночной конъюнктурой и сохраняющимися умеренными темпами продаж. В этих условиях изменение порядка раскрытия средств не решает основную проблему отрасли. Эффект от такой меры будет ограниченным, пока сохраняется дисбаланс между объемом проектного финансирования и поступлениями на эскроу-счета», — полагает Алексей Бушуев. По словам Ольги Газеевой, опасения Центробанка как регулятора понятны с точки зрения банковского сектора, а любые изменения неизбежно потребуют пересмотра системы оценки рисков не в пользу девелоперов, что приведет к новому удорожанию проектного финансирования. И далеко не каждый застройщик согласится на такие условия — стоимость кредитов сегодня и так проходит по верхней планке. Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», также опасается реформ: они способны создать почву для неопределенности в очередной переходный период. Кроме того, по ее словам, система эскроу-счетов создавалась прежде всего для защиты покупателя. А специфика строительства такова, что высокая степень готовности объекта не гарантирует, что дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит свой конечный продукт — квартиру, в которой он сможет жить; поэтапное раскрытие эскроу-счетов лишает смысла использование такой системы защиты покупателя в принципе. «Позиция Банка России понятна: его основная задача — обеспечивать устойчивость банковской системы и контролировать финансовые риски. Но решения, которые выглядят оправданными с точки зрения банковского регулирования, далеко не всегда учитывают интересы реального сектора экономики. Действующая модель эскроу действительно обеспечила высокий уровень защиты покупателей, но одновременно сделала строительство крайне зависимым от стоимости проектного финансирования. При высокой ключевой ставке расходы на обслуживание кредитов становятся одним из основных факторов роста себестоимости жилья. Игнорировать этот эффект уже невозможно», — подчеркнул Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». Глазами застройщиков Вряд ли власти разрешат поэтапное раскрытие эскроу-счетов — решения ЦБ всегда в приоритете. Тем не менее у застройщиков есть предложения по совершенствованию схемы продаж. «Наиболее реалистичным представляется компромиссное решение. Например, если поэтапное раскрытие будет привязано к объективно подтвержденной строительной готовности объекта», — говорит Ольга Газеева. Надежда Ильина полагает целесообразным пересмотреть механизм взаимодействия банков и застройщиков — сделать его более лояльным по отношению к заемщику. Это помогло бы и разгрузить экономику проекта, и позволить застройщикам почувствовать себя более устойчивыми в условиях постоянно меняющегося рынка. «К примеру, почему бы не предусмотреть капитализацию средств дольщика на эскроу-счетах — начисление процентов аналогично депозитам/вкладам? Это дало бы больше защиты дольщикам: их денежные средства не будут обесцениваться во времени, более того, если предусмотреть и капитализацию процентов на счетах эскроу, то дольщик сможет сэкономить на последующих взносах по ипотеке. Для застройщика это тоже плюс: масса денег на счетах эскроу будет чуть-чуть увеличиваться, что найдет отражение в размере процентной ставки по проектному финансированию. Вместо этого сегодня, наоборот, застройщик платит банку пусть и незначительный, но все-таки процент за хранение средств дольщиков на счетах эскроу», — предлагает она. Также, по ее мнению, рациональным видится вариант, когда застройщик возводит высоколиквидный проект, и объем средств, аккумулированных на счетах эскроу, значительно превышает задолженность по кредиту. Сложно представить такой проект в сегодняшних реалиях, но в этом случае застройщик мог бы перенаправить аккумулированную прибыль на реализацию других, например, социально значимых проектов. «Безусловно, действующая модель проектного финансирования нуждается в дальнейшем совершенствовании. Однако поэтапное раскрытие эскроу-счетов представляется не единственным и, возможно, не самым эффективным инструментом решения этой задачи. Оно неизбежно отразится на девелоперах, причем не факт, что положительно: снижение стоимости финансирования на одном этапе способно сопровождаться его удорожанием на другом вследствие роста банковских рисков. Более перспективное направление — разработка механизмов, позволяющих эффективнее использовать средства, размещенные на эскроу-счетах, без снижения уровня защиты дольщиков. Если такие инструменты не затрагивают интересы покупателей жилья, они могли бы снизить стоимость проектного финансирования и повысить доступность ипотечных программ и спроса», — полагает Алексей Бушуев. По его мнению, если при обсуждении любых изменений приоритетом останется исключительно снижение банковских рисков без учета экономики строительства, отрасль неизбежно будет сокращать предложение. В результате платить за это придется конечному покупателю через дальнейший рост стоимости жилья и снижение его доступности. «Если регулирование начинает тормозить запуск новых проектов, в долгосрочной перспективе это становится риском уже не только для девелоперов, но и для экономики в целом», — указал он. Максим Жабин в свою очередь уверен: любые промежуточные решения вроде поэтапного раскрытия эскроу-счетов скорее навредят системе, чем помогут. Проектное финансирование либо работает в существующей логике, либо его не должно быть вовсе. Попытка частично открыть доступ к средствам даст девелоперам лишь краткосрочный эффект, но в перспективе приведет к удорожанию кредитов, более осторожной политике банков и снижению доверия покупателей. По его мнению, есть несколько вариантов, которые могли бы поддержать всех участников рынка. Например, снижение маржи банков и комиссий по проектному кредиту, когда объем эскроу покрывает значительную часть кредитной линии. Еще один вариант — снизить требования к объему собственных средств девелопера на старте проекта с их поэтапным увеличением по мере строительства. Это позволит разгрузить капитальные затраты на нулевом цикле. Также возможно снижение нагрузки по строительству социальной инфраструктуры через бюджетное софинансирование или отдельные программы, чтобы высвободить ресурс девелопера под коммерческую часть проекта. Помимо этого, есть экзотические для РФ, но теоретически возможные гибридные схемы: комбинация банковского кредита, краудфандинга и фондов под один пул проектов, не трогая защитную оболочку эскроу для граждан.