Расходы, увеличивающие чек при покупке квартиры в новостройке

Для многих покупка квартиры — крупнейшая сделка в жизни. Однако не все знают, что цена в договоре с застройщиком почти никогда не является окончательной: к ней прибавляются обязательные платежи и сопутствующие издержки. Объём дополнительных расходов может достигать 5–7% от стоимости объекта. Если их не предусмотреть заранее, итоговая сумма может неприятно удивить, а иногда даже поставить под угрозу саму сделку. Разбираемся, какие статьи расходов могут повлиять на итоговый чек при покупке квартиры в новостройке.

Регистрация права собственности или договора долевого участия

После покупки квартиры своё право на неё нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Без этого вы не будете считаться легитимным владельцем объекта и не сможете, например, продать или подарить его.

За внесение записи в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) взимается пошлина. С января 2025 года для физлиц действует новая ценовая шкала:

• 4 тысячи рублей, если кадастровая стоимость жилья не выше 20 миллионов рублей;
• 0,02% от кадастровой стоимости (минимум 0,02% цены сделки, но не более 0,5 миллиона рублей), если она выше.

Пример. Представим, что вы купили квартиру в Москве с реальной стоимостью 35 миллионов рублей и кадастровой — 28 миллионов. В таком случае за регистрацию объекта нужно будет заплатить 7 тысяч рублей — 0,02% от цены сделки. Если бы квартира продавалась дешевле «кадастра», пошлина составила бы 5,6 тысячи рублей.

При долевой форме собственности размер пошлины делится между владельцами пропорционально их долям в недвижимости. Оплатить её можно самостоятельно по реквизитам Росреестра в вашем регионе, через МФЦ или Госуслуги. Иногда застройщики и банки предлагают оформить регистрацию под ключ и включают госпошлину в пакет услуг. Однако этот вариант может оказаться дороже из-за комиссии за работу.

Если квартира приобретается в недостроенном доме по договору долевого участия (ДДУ), его также нужно зарегистрировать. Госпошлина в этом случае составит 700 рублей.

Банковские комиссии, ипотека и сопутствующие расходы

При безналичной оплате стоимость квартиры увеличивается на комиссию банка — обычно это 1–2% от суммы перевода. Когда жильё приобретается через эскроу-счёт (что обязательно при долевом строительстве), его открытие, пополнение и ведение будут бесплатными. Но если счёт открыт в одном банке, а деньги туда вы переводите из другого, с вас также могут удержать комиссию.

Сказанное выше не касается ипотеки: при её оформлении банк самостоятельно переводит заёмные деньги и первоначальный взнос застройщику. Но оформление жилищного кредита связано с другими расходами:

Страхование недвижимости. Отказаться от такого полиса заёмщик не вправе. Его стоимость составляет 0,2–0,8% от суммы кредита ежегодно.

Оценка квартиры для банка. Отчёт оценщика необходим для определения рыночной стоимости объекта, который станет залогом по кредиту. В среднем это стоит 3–7 тысяч рублей.

Страхование жизни и здоровья. В отличие от страховки конструктива квартиры этот полис оформлять необязательно. Отказ от него не всегда означает экономию. Банки зачастую повышают процентную ставку по ипотеке на 0,5–1,5 пункта. Заёмщику нужно заранее подсчитать, что из этого выгоднее. В среднем полис обходится в 6–10 тысяч рублей в год.

Дистанционный процесс регистрации. Банки часто предлагают проводить электронные сделки по покупке недвижимости через собственные платформы. Это ускоряет процесс регистрации, но обходится в 7–12 тысяч.

Коммунальные платежи

Оплата жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в новостройке становится вашей обязанностью после того, как вы примете квартиру у застройщика, даже если ещё не живёте в ней. С этого момента вы должны платить за содержание общего имущества, отопление и другие коммунальные услуги.

Иногда владельцев просят оплатить ЖКУ на несколько месяцев вперёд, чтобы обеспечить работу систем в доме, когда там ещё мало жильцов. В этом случае речь может идти о 20–30 тысячах рублей.

Дополнительные квадратные метры

Нередко реальная площадь жилья не совпадает с указанной в проекте: при возведении дома строители могут как отнять, так и прибавить к ней несколько квадратных метров. В первом случае застройщик обязан пересчитать стоимость объекта и вернуть вам излишек. Но если метраж оказался больше, доплатить придётся вам.

Стоимость будет рассчитываться исходя из цены, которая указана в договоре. По закону покупатель должен доплатить компании только за изменение площади в пределах 5% от установленной договором — даже если по факту прирост оказался больше. Превышение этого значения даёт право расторгнуть договор.

Например, если один квадратный метр в двухкомнатной квартире стоит 130 тысяч рублей, увеличение площади на 3 метра означает доплату в 390 тысяч рублей. Но если площадь выросла на 15 «квадратов», то вы не обязаны доплачивать почти 2 миллиона и можете отказаться от квартиры или договориться о доплате только в пределах 5-процентного отклонения.

Бронь квартиры

Ещё одна потенциальная статья расходов — плата застройщику за бронь квартиры. Такой платёж гарантирует, что, пока вы готовитесь к сделке, объект не предложат другому покупателю. Часто забронировать понравившийся лот на короткий период можно бесплатно, но за продление придётся платить.

Одни застройщики просят за бронирование фиксированную сумму — в среднем 30–60 тысяч рублей. Другие берут процент от стоимости жилья — обычно 1–3%. Чаще всего оплата брони засчитывается в стоимость покупки при заключении договора, но может удерживаться, если сделка не состоится. Бывает и так, что оплата не включается в стоимость квартиры, поэтому обязательно прочтите договор бронирования.

Агентские услуги

Покупая квартиру непосредственно у застройщика, клиенты часто освобождаются от комиссии, даже если подбор вариантов осуществлял риелтор. Многие строительные компании берут на себя оплату работы агентов. Однако так происходит не всегда, и в ряде случаев заплатить агентству должны именно клиенты, говорит гендиректор агрегатора недвижимости RedCat Наталья Шаталина.

Чаще всего комиссия риелтора не фиксирована и составляет 1–5% от суммы сделки.

Нотариальные расходы

В большинстве случаев услуги нотариуса при покупке квартиры в новостройке не требуются, сказала «Рамблеру» младший партнёр компании «Ляпунов, Терёхин и партнёры» Анастасия Ляпунова. Однако бывают ситуации, когда его участие в сделке является обязательным.

Нотариус иногда может потребоваться, если квартира покупается в долевую собственность с участием детей на средства материнского капитала. Не обойтись без него и в случае, если супруги прописывают нюансы владения квартирой в брачном договоре.

Тарифы на услуги нотариусов устанавливают нотариальные палаты на местах, и они могут отличаться в разных регионах России. Сумма чека варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Главное

Цена квартиры в договоре лишь часть расходов, с которыми столкнётся покупатель жилья в новостройке. В зависимости от ситуации нужно быть готовым уплатить госпошлину, банковские комиссии, страховку при оформлении ипотеки, оценку квартиры, возможные нотариальные действия и коммунальные платежи авансом. Отдельно стоит учесть вероятность переплаты за дополнительные квадратные метры, плату за бронь и услуги посредников.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, ещё до подписания договора составьте подробную смету с учётом всех возможных трат. Изучите условия ДДУ и ипотечного договора, фиксируйте договорённости письменно и уточняйте детали у застройщика и банка. Оптимальный подход — заложить резерв в 5–7% от стоимости квартиры на сопутствующие расходы.

Альтернатива ипотеке: как работает лизинг квартир