Упадут или взлетят? Эксперты — о ценах на жильё и перспективах рынка в 2026 году
Следующий год не станет для рынка недвижимости временем выхода из кризиса. Вместо этого нас ждёт болезненная адаптация к реальности с дорогими кредитами и низким спросом. Представители отрасли считают, что рынок будет искать новое равновесие, а его главными чертами станут сокращение строительства, умеренный рост цен и изменение поведения покупателей.
Что будет влиять на рынок
Основным фактором, определяющим ситуацию на рынке недвижимости, останется политика Центробанка. Ключевая ставка с января по июнь достигала 21%, что ограничивало выдачу ипотеки. Большинство заёмщиков оформлять рыночную ипотеку под 26–29% было не готово. Снижение ставки до 16% не сильно изменило ситуацию: по данным ДОМ.РФ, на данный момент средневзвешенный процент по рыночной ипотеке составляет 21,2%.
Единственным выгодным вариантом покупки жилья на заёмные средства остаются льготные программы. Однако их требованиям соответствуют далеко не все, кто стремится купить недвижимость. Мешают высокие ставки и самим девелоперам, для которых сильно выросла стоимость проектного финансирования в банках.
ЦБ пока прогнозирует, что ключевая ставка в 2026 году составит 12–13%, что достаточно много. Пока она не снизится хотя бы до 10%, повсеместного ажиотажа ждать не стоит.
Яна Глазуновагендиректор агентства недвижимости VSN Group
Таким образом, пока будущее рынка не выглядит радужным. Дорогие деньги подавляют и предложение, и спрос одновременно, мешая покупателям проводить сделки, а застройщикам — реализовывать проекты.
Как застройщики адаптируются к ситуации
Одно из ключевых последствий паралича на рынке кредитования — снижение объёмов строительства жилья, которое продолжится и в следующем году. Из-за удорожания проектного финансирования, стройматериалов и снижения спроса девелоперы не спешат с запуском новых проектов, говорит коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.
С этим согласен и директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Михаил Никонов. По его данным, самый сильный провал — до 32 миллионов квадратных метров (–33% к 2024 году) — придётся на 2025-й, а в 2026-м запуск незначительно увеличится — до 39,3 миллиона «квадратов». Стабильно расти этот показатель начнёт лишь с 2027 года, предполагает эксперт.
Рынку предстоит реализовать большой объём нераспроданного жилья, введённого в эксплуатацию до отмены массовой льготной ипотеки в 2024 году. Это ещё одна причина, по которой компании не спешат начинать новые стройки.
В России около 77 миллионов кв. м нераспроданного жилья. Даже при сокращении ввода рынок не сможет «переварить» их раньше конца 2027 года. Льготная ипотека дала постковидному рынку ожить, но её вовремя не свернули, что спровоцировало перегрев. Теперь при ключевой ставке в 16% и свёртывании господдержки рынок не в состоянии поддерживать прежние объёмы потребления.
Наталья Кругловауправляющий партнёр Trophy Assets
Что будет с ценами
Несмотря на падение спроса, опрошенные «Рамблером» эксперты сомневаются в том, что цены на жильё в 2026 году пойдут вниз. Скорее они будут расти, что объясняется двумя встречными процессами:
- С одной стороны, повышается себестоимость строительства. Удорожание кредитов для застройщиков, рост цен на материалы и рабочую силу создают мощный инфляционный фон. Девелоперы не могут продавать жильё дешевле определённого порога без убытков.
- С другой стороны, недвижимость сохраняет роль «тихой гавани» для инвесторов. Часть состоятельных покупателей продолжает вкладывать средства в качественное жильё в хороших локациях, поддерживая ценовой уровень.
Нас ждёт адаптация к новой реальности, в которой сосуществуют разнонаправленные тенденции. Мы увидим умеренный рост цен как минимум на уровень реальной инфляции. В первую очередь это касается новостроек в городах-миллионерах. На вторичном рынке и в регионах динамика может быть близка к нулевой или отрицательной.
Юлия Ружицкая коммерческий директор девелоперской компании UNIKEY
Схожей позиции придерживается и доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита РЭУ им. Г. В. Плеханова Дмитрий Осянин. По его мнению, стоимость новостроек в 2026 году вырастет на 9–12%, а вторички — на 3–4%.
Агентство «Эксперт РА» прогнозирует, что до 2030 года цены на первичную недвижимость будут расти быстрее инфляции, так как строительство финансируется в основном заёмными деньгами. Высокая стоимость кредитов автоматически закладывается в итоговую цену квадратного метра. По прогнозам опрошенных ЦБ аналитиков, в 2026 году инфляция составит 4,7%, в 2027-м — 4,2%, в 2028-м — 4%.
В долгосрочной перспективе мы ожидаем возобновления интереса к покупке жилья по мере стабилизации экономики и снижения стоимости ипотеки. Индекс цен на первичном рынке многоквартирных домов увеличится на 8,3% в 2025 году и на 6,8% в 2026-м, — отметил Михаил Никонов.
Таким образом, общий рост цен — это не показатель выхода из кризиса, а следствие структурных изменений на рынке. Цены поддерживаются не массовым спросом, а высокой стоимостью строительства и точечными инвестициями в премиальные объекты, тогда как массовый сегмент фактически стагнирует.
Как изменится поведение покупателей
Важным долгосрочным следствием нынешнего кризиса становится смена потребительской модели, отмечает Наталья Круглова. Дороговизна ипотеки и высокие цены не просто вынуждают людей отложить покупку, а формируют новую потребительскую стратегию — арендовать, а не покупать.
Негативные условия вытесняют часть потенциальных покупателей на рынок аренды. Это стимулирует рост сегмента сервисных апартаментов и вывод рынка арендного жилья из серой зоны. Переход к модели приобретения услуг вместо товарного потребления будет набирать обороты и вскоре станет значимым фактором, определяющим отраслевой ландшафт.
Наталья Кругловауправляющий партнёр Trophy Assets
Усилить эту тенденцию может дальнейшее ужесточение условий льготной ипотеки. Так, сейчас не вполне ясны перспективы семейной ипотеки, отметила Яна Глазунова. Её хотят сделать дифференцированной, то есть привязать ставку к количеству детей. В таком случае для семей с одним ребёнком процент будет выше.
Что делать покупателям и инвесторам в 2026 году
Если вы покупаете квартиру для себя, главный принцип — не торопиться, но и не ждать чуда, считают эксперты. В условиях, когда цены не падают, а объём предложения сокращается, ключевое значение приобретает анализ: стоит выбирать надёжных застройщиков, хорошие локации и активно изучать льготные программы, рекомендует Юлия Ружицкая. Репутация застройщика и развитая инфраструктура района важнее возможной скидки на объект в проблемном месте.
Для инвесторов правила игры меняются кардинально. Заканчивается период, когда можно было купить практически любую квартиру и получить доход. Высокие ставки по ипотеке съедают потенциальную прибыль от аренды, а слабый рост цен на массовом рынке делает такие вложения малопривлекательными. Успех вложений в недвижимость будет зависеть от умения находить неочевидные точки роста — перспективные локации на ранней стадии развития или нишевые форматы жилья, предполагает Ружицкая. Это становится уделом профессионалов, а не источником лёгкого пассивного дохода.
Ключевым фактором, который может изменить ситуацию для всех участников рынка, остаётся стоимость кредитов. В 2026 году она будет тем рычагом, который может как запустить оживление рынка, так и усилить стагнацию.
Если реализуется пока что базовый сценарий регулятора, при котором экономика будет умеренно расти, а средняя ключевая ставка снизится до 12–13%, можно ожидать активизации, спроса и запуска новых объектов. Если ставку будут снижать медленнее, то нарастающий спад нового строительства приведёт к заметному снижению предложения через 2–3 года, что повысит вероятность резкого ценового скачка в будущем.
Борис Копейкинглавный экономист Института экономики роста им. Столыпина
Главное
В 2026 году эксперты не ждут окончания кризиса на рынке недвижимости — скорее он продолжит адаптацию к дорогой ипотеке и растущей себестоимости строительства. Ставка ЦБ на уровне 12–13% сохранит высокую стоимость кредитования и для покупателей, и для застройщиков. Это будет сдерживать и спрос, и предложение.
Ввод новых объектов продолжит снижаться, так как девелоперы осторожничают с запуском проектов. При этом рынку предстоит «переварить» много уже построенного, но нераспроданного жилья. Из-за высокой себестоимости строительства и роли недвижимости как инструмента сбережения цены на новостройки в мегаполисах вырастут на 7–12%. Вторичное жильё и первичка в регионах покажут близкую к нулю динамику.
Описанные экспертами тренды указывают на то, что рынок недвижимости становится более сложным и на нём почти не остаётся универсальных решений. Успех сделки будут определять не рыночные волны, а качество принимаемых решений и понимание долгосрочных перспектив.