Как выгоднее сдавать жильё в аренду: длительно или посуточно

Ключевое решение для собственников арендной недвижимости, стремящихся к максимальной прибыли, — выбор между долгосрочной и посуточной арендой. Вместе с экспертами подробно разобрали особенности обоих форматов, чтобы помочь владельцам жилья принимать наиболее выгодные решения.

Длительная аренда: плюсы и минусы

Формат длительной аренды предполагает предоставление жилья в пользование арендатору на продолжительный срок (фиксированный или возобновляемый) на основе официального письменного договора. Обычно речь идёт о периоде от нескольких месяцев до нескольких лет.

Главные преимущества длительной аренды вытекают из продолжительности отношений между сторонами:

1. Минимум юридических сложностей. Все условия (срок, размер платы, порядок внесения платежей, права и обязанности сторон, условия прекращения аренды) чётко прописаны в договоре, который является юридически обязывающим документом. А так как аренда длительная, перезаключать его приходится нечасто.
2. Стабильность и предсказуемость. Арендодателю это обеспечивает регулярный прогнозируемый доход. Арендатору — уверенность в наличии места жительства.
3. Меньше временных и трудовых затрат. Собственнику не нужно постоянно искать новых жильцов, проводить частую уборку, менять постельное бельё и ежедневно решать мелкие бытовые вопросы.
4. Минимизация рисков простоя. Обычно договор предусматривает обязанность жильца заблаговременно уведомить владельца о намерении съехать. Это снижает вероятность того, что квартира будет пустовать при смене арендаторов.
5. Снижение расходов на коммунальные услуги и обслуживание. Обычно жильцы сами оплачивают коммунальные услуги, интернет, а также часто берут на себя мелкий бытовой ремонт.
6. Меньший износ имущества. Арендаторы, проживающие в квартире длительное время, как правило, более бережно относятся к имуществу, чем посуточные гости.

Потенциальные минусы:

1. Более низкий доход. В популярных локациях ежемесячная плата, как правило, ниже, чем суммарный доход от посуточной сдачи за тот же период.
2. Сложность выселения недобросовестных жильцов. Юридические процедуры могут быть длительными и затратными.
3. Низкая гибкость. Собственник не может использовать объект для личных нужд во время действия договора.
4. Ограниченные возможности повышения арендной платы. В период действия договора обычно нельзя повышать плату. Если договор с арендатором заключается на год, это можно сделать при подписании нового документа.

Те, кто ориентирован на пассивный доход и не хочет тратить время на управление объектом, обычно выбирают долгосрочную аренду, отмечает главный аналитик «Циан» Алексей Попов.

Долгосрочная аренда — это способ купить себе время и спокойствие, подтверждает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Самолёт Плюс» Наталья Рябухина. По её словам, при выборе такого формата собственник соглашается на меньший заработок, но экономит время, силы и нервы. Для многих арендодателей это важнее.

Посуточная аренда: плюсы и минусы

При посуточном формате собственник предоставляет меблированное и оборудованное жильё в аренду на краткосрочный период, как правило не превышающий месяца. Обычно речь идёт о сроке от одних суток до нескольких недель. Арендаторами могут быть частные лица или предприятия.

Преимущества посуточной аренды:

1. Высокий потенциальный доход. При большой загрузке и правильном ценообразовании посуточная аренда может приносить значительно больший доход, чем долгосрочная.
2. Гибкость использования объекта. Собственник может резервировать даты для личного проживания, ремонта или для сдачи на долгий срок в случае необходимости.
3. Возможность динамического ценообразования. Можно менять цену в зависимости от сезона, спроса, праздников и мероприятий, максимизируя прибыль.
4. Контроль состояния имущества. Частые уборки и проверки позволяют своевременно выявлять и устранять проблемы, а также поддерживать объект в идеальном состоянии.
5. Легче отказаться от проблемных клиентов. Плохой гость просто не получит возможность забронировать объект снова.

Недостатки такого формата:

1. Высокие временные и трудовые затраты. Постоянный поиск клиентов, коммуникация, заселение и выселение, уборка, смена белья, мелкий ремонт — всё это очень трудоёмко. Посуточный бизнес часто требует найма оператора (управляющей компании), клининговой службы и других подрядчиков.
2. Нестабильный и непредсказуемый доход. Загрузка может сильно колебаться в зависимости от сезона, конкуренции и других факторов, что затрудняет финансовое планирование.
3. Высокие эксплуатационные расходы. Затраты на профессиональную уборку, прачечную, расходные материалы (мыло, шампунь, туалетную бумагу), а также часто на включённые в стоимость бронирования коммунальные услуги и интернет.
4. Быстрый износ имущества. Частая смена гостей приводит к более быстрому износу мебели, техники и отделки.
5. Высокие риски ущерба. Большое количество разных арендаторов повышает вероятность случайного или преднамеренного повреждения имущества.
6. Регуляторные и юридические сложности. Государство следит за операторами посуточной аренды жёстче, чем за теми, кто сдаёт жильё долгосрочно. Необходимо выбрать организационную форму бизнеса, вести отчётность и регулярно платить налоги.
7. Зависимость от репутационных рисков. Один плохой отзыв может значительно снизить количество будущих бронирований.
8. Жалобы соседей. Шумные гости, частые заезды и отъезды могут вызвать недовольство других жильцов.

Краткосрочная аренда напоминает гостиничный бизнес. Нужно постоянно быть погружённым в процесс: отвечать на сообщения, встречать гостей, убирать, закупать расходники, реагировать на проблемы. Как объяснила Наталья Рябухина, такой формат — это не просто способ сдавать квартиру, а полноценный бизнес с высокой доходностью.

Для успеха краткосрочной аренды нужно работать с объектом каждый день, поэтому важно изначально трезво оценить свои возможности, рекомендует управляющий партнёр агентства недвижимости «Яшенков и партнёры» Евгений Яшенков.

Как понять, подходит ли вам посуточная аренда

Посуточная сдача уместна не для каждого дома или района. Некоторые объекты просто не смогут конкурировать на этом рынке, кто бы ими ни управлял. Ключевую роль здесь играет локация, отмечает Евгений Яшенков.

В свою очередь Наталья Рябухина назвала характеристики идеального объекта:

• центр города, близость к туристическим местам, офисам или транспортным узлам;
• современный ремонт, привлекательный дизайн;
• полностью меблированное пространство;
• наличие Wi-Fi, посуды, белья, кондиционера, стиральной и посудомоечной машины;
• парковка, консьерж, безопасность в доме.

При этом Алексей Попов указывает, что выбор формата зависит не только от квартиры, но и от характера владельца.

Как оценить спрос на посуточную аренду в вашем районе

Бизнес на посуточной аренде в России стабильно растёт и будет набирать обороты, так как этому способствует развитие внутреннего туризма, отметила коммерческий директор «Авито Путешествий» Владислава Сакина. По оценке аналитиков сервиса, рынок аренды частного жилья в 2025 году вырос на 22%, до 381 миллиарда рублей.

Прежде чем размещать объявление, стоит провести мини-исследование, иначе есть риск запустить бизнес в сезон простоя. Наталья Рябухина рекомендует собственникам алгоритм из семи шагов:

1. Изучить конкурентов на рекламных площадках.
2. Посмотреть, сколько аналогичных объявлений размещено в вашем районе.
3. Сравнить стоимость ночи и частоту бронирований у конкурентов.
4. Обратить внимание на количество и качество отзывов.
5. Проанализировать локацию на предмет того, что из находящегося рядом может служить конкурентным преимуществом.
6. Учитывать сезонность при ценообразовании и расчёте потенциального дохода.
7. Проверять событийный календарь города: концерты, матчи, выставки резко повышают спрос.

Владислава Сакина рекомендует обратить внимание на площадки онлайн-бронирования жилья. В сентябре в целом в России, по оценкам «Авито Путешествий», было доступно около 650 тысяч объектов, сдающихся посуточно.

Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев рекомендует проанализировать загрузку аналогичных объектов на площадках объявлений. Если в низкий сезон (октябрь — ноябрь) загрузка менее 70%, проект вряд ли превзойдёт по доходности долгосрочную аренду, считает эксперт.

Однако даже подробный профессиональный анализ не всегда может показать объективную картину, предостерегает Алексей Попов. По его словам, спрос на посуточную аренду всегда уникален для конкретного района и типа жилья. Даже два дома, стоящие рядом, иногда показывают совершенно разные результаты.

При какой заполняемости посуточная аренда выгоднее долгосрочной

Опрошенные нами эксперты сходятся во мнении, что в среднем по рынку посуточная аренда становится выгоднее длительной при заполняемости около 50%.

При этом Алексей Попов уточняет, что с учётом дополнительных расходов — клининга, рекламы, логистики — корректнее говорить о 60–65% заполняемости по году. Это довольно высокий порог, и не каждый объект способен его стабильно обеспечить, предупреждает эксперт.

При загрузке ниже 50% Евгений Яшенков советует перейти в долгосрочную аренду — это будет рациональнее с учётом расходов на обслуживание и управление. И хотя потенциальный доход окажется меньше, он будет более предсказуемым, добавляет специалист.

Владислава Сакина, помимо заполняемости, рекомендует обращать внимание на тип объекта недвижимости. По её словам, в квартирах при посуточной аренде стоит ориентироваться на загрузку 20–22 дня ежемесячно, а в домах, за счёт более высокого чека, 12 дней загрузки уже позволяют получать хороший доход.

Скрытые доходы и расходы

Посуточная аренда

При посуточной аренде на повышение прибыли влияет рост стоимости в пиковые даты. Но доход в этом бизнесе складывается не только из арендной платы, отмечает Наталья Рябухина.

Дополнительные деньги приносит оказание арендаторам платных услуг, например по уборке жилья, предоставлению трансфера или завтраков. Также собственник может устанавливать выгодные для себя условия залога, который можно удержать за ущерб.

Главной проблемой краткосрочной аренды остаются простои в несезон, когда расходы на коммунальные услуги ложатся на плечи собственника. Также владелец жилья оплачивает клининг, интернет, бытовую химию и расходные материалы.

При частой смене гостей быстрее изнашивается имущество, что влечёт за собой траты на его ремонт и замену. Поэтому, чтобы бизнес был выгодным, важно проявлять гибкость в сценариях использования квартиры, например сдавать её под проведение праздников, адаптироваться к нестандартным срокам проживания, советует Попов.

По словам эксперта, за счёт этого реальный порог выгодности оказывается выше. В краткосрочной аренде доходность зависит не только от цены за ночь, но и от того, насколько эффективно собственник управляет всеми процессами.

Константин Каменев также делает акцент на оплате услуг оператора, если краткосрочная аренда осуществляется с его помощью. Эта статья расходов иногда существенно уменьшает выгоду от сдачи.

Долгосрочная аренда

При долгосрочной сдаче жилья доход остаётся стабильным и не меняется в зависимости от сезона. Наталья Рябухина также указывает на экономию на коммунальных платежах, которые чаще всего берёт на себя арендатор. Износ имущества при редкой смене арендаторов меньше, и во многих случаях эти расходы тоже компенсируют жильцы.

Однако при этом стоимость аренды зафиксирована договором и меняется только по обоюдному соглашению сторон. Также при долгосрочной аренде имеется риск задержек оплаты.

Тонкости налогообложения

Аренда — одна из разновидностей бизнеса, поэтому собственники должны уплачивать налоги и соблюдать требования законодательства. К аренде применимы три режима налогообложения:

НДФЛ

Для налоговых резидентов России ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода (годовой суммы арендной платы). Для нерезидентов РФ ставка выше — 30%. Если вы сдаёте жильё, не будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого, вы обязаны самостоятельно декларировать полученный доход до 30 апреля следующего года и уплачивать подоходный налог.

Налог на профессиональный доход (НПД)

НПД — это налог, который в бюджет уплачивают самозанятые. Этот режим является одним из самых выгодных и простых способов легализации доходов от аренды для большинства физических лиц.

Ставки НПД составляют:

• 4% с доходов, полученных от физических лиц;
• 6% с доходов, полученных от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Эти правила применимы как к посуточной, так и к длительной аренде. Режим идеален для собственников, сдающих жильё, при условии соблюдения лимита дохода и отсутствия субаренды. Применение режима НПД возможно при доходе, не превышающем 2,4 миллиона рублей в год. Кроме того, квартира должна находиться в собственности физического лица. Пересдача арендованного жилья (субаренда) под налог на профессиональный доход не подпадает и является незаконной для самозанятого.

ИП

Эта статья в первую очередь адресована арендодателям-физлицам, поэтому налогообложения ИП мы коснёмся лишь в общих чертах. Индивидуальные предприниматели, сдающие жильё в аренду, могут выбрать один из двух основных вариантов в рамках упрощённой системы налогообложения (УСН):

• Доходы (6%). Налог уплачивается со всей суммы полученного дохода от аренды. Этот вариант прост в администрировании, но не позволяет учитывать расходы.
• Доходы минус расходы (15%). Налог уплачивается с разницы между доходами и документально подтверждёнными расходами. Этот режим может быть выгоднее, если у ИП есть значительные подтверждённые расходы, связанные с арендой, например затраты на ремонт, коммунальные платежи, услуги по уборке и так далее.

Уплата налогов через оператора

При этом для посуточной аренды можно предусмотреть более выгодную схему налогообложения через оператора, отмечает Яшенков. По его словам, операторы обычно работают через ООО по схеме «доходы минус расходы» и платят налог с прибыли.

Собственник без самозанятости или ИП платит НДФЛ 13% со всей суммы дохода от аренды. Он не может вычесть расходы на уборку, мелкий ремонт, интернет, бытовую химию, которые неизбежны в этом бизнесе. Оператор же платит налог не со всей выручки, а только с чистой прибыли, то есть с разницы между доходами и расходами.

Во многих современных жилых комплексах и апарт-отелях функционируют собственные управляющие компании, предлагающие собственникам услуги по сдаче жилья в аренду, указала Наталья Рябухина.

Управляющая компания будет делать всю работу за владельца, выплачивая ему 60–70% валового дохода ежемесячно. В таком случае собственник может жить спокойно, имея пассивный, но временами не очень стабильный доход, который всё равно превышает доход от долгосрочной аренды.

Главное

Долгосрочная аренда привлекательна для собственников, стремящихся к стабильному и прогнозируемому доходу при минимальных временных и трудовых затратах. Посуточная аренда, напротив, потенциально более доходна, но требует большего вовлечения в бизнес и сопряжена с большими операционными расходами.

Успех посуточной аренды напрямую зависит от выбора локации и характеристик объекта. Она становится выгоднее долгосрочной при заполняемости около 50–65%. При более низкой загрузке предпочтительна долгосрочная аренда. Доходность посуточной аренды зависит не только от арендной платы, но и от эффективного управления дополнительными услугами и расходами.

Оба формата аренды подлежат налогообложению. Для физлиц это могут быть НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) или налог на профессиональный доход (4% от физлиц, 6% от юрлиц). У ИП, сдающих жильё, наиболее популярны режимы «Доходы» — с уплатой в бюджет 6% дохода — и «Доходы минус расходы», когда нужно платить 15% с прибыли.

Что выгоднее в 2025 году: аренда или ипотека