Как купить квартиру с аукциона: пошаговая инструкция, риски и советы для покупателей

Квартира на торгах может стоить на десятки процентов дешевле рынка, но за этой выгодой скрываются сложные процедуры и юридические риски. Эксперты разъясняют «Рамблеру» ситуации, когда приобретение недвижимости с торгов действительно выгодно, а также указывают на наиболее часто встречающиеся риски и предупреждают, кому стоит воздержаться от участия в подобных сделках.

Зачем покупать квартиру на аукционе

Основной интерес к приобретению недвижимости на торгах связан с возможностью значительной экономии: в среднем стоимость жилья ниже рыночной на 20–60%, а иногда и больше, отмечает арбитражный управляющий Мурад Новрузов.

Например, покупать недвижимость на торгах при банкротстве частных лиц бывает выгодно, хотя итоговая экономия сильно зависит от этапа торгов и особенностей конкретной сделки. Процесс выглядит так:

1. Первичные торги. Проходят по классической схеме: участники повышают ставки, побеждает тот, кто предложил максимальную цену.
2. Повторные торги. Если по результатам первичных торгов не нашлось покупателя, то проводятся повторные торги. Начальная цена лота снижается на 10% от первоначальной, но сам процесс проходит по тем же правилам, что и на первоначальных торгах, объясняет эксперт. На этом этапе уже можно приобрести объект ниже рыночной стоимости, но незначительно.
3. Публичное предложение. Если повторные торги признаются несостоявшимися, то имущество выставляется на публичное предложение. Участники предлагают свою цену (условно в закрытых конвертах), по которой они готовы приобрести объект, и победителем признаётся тот, чья ставка окажется самой высокой.

Ключевые плюсы таких сделок:

• Большая скидка.
• Инвестиционный потенциал — квартиры с торгов часто покупают под перепродажу или сдачу в аренду. Сэкономленные средства можно направить на ремонт и увеличение ликвидности объекта.
• Понятный источник происхождения имущества. Основные категории лотов — имущество банкротящихся физлиц, залоговое имущество банков, муниципальные аукционы.

Риски покупки квартиры на аукционе

Несмотря на привлекательную цену, покупка квартиры на аукционе — это не «лёгкая сделка». У покупок с торгов есть принципиальные минусы, предупреждает руководитель и основатель Strech Estate Ольга Стречная.

Неизвестность

Один из главных минусов — невозможность полноценного осмотра квартиры до регистрации права собственности. Это принципиально отличает торги от классической сделки на рынке, где объект можно осмотреть, проверить и оценить заранее, отмечает эксперт.

Риск потери задатка

Размер задатка на аукционе обычно составляет 5–20% от стартовой цены лота. Эту сумму необходимо внести вместе с заявкой на участие в торгах, ещё до сделки. Если участник торгов отказывается, то теряет внесённые деньги. По словам Стречной, даже обнаружение юридических проблем после подачи заявки крайне редко служит поводом вернуть задаток. Формально процедура считается соблюдённой, а ответственность лежит на покупателе.

Преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки — это установленная законом привилегия, дающая отдельным категориям лиц первоочередное право приобретения имущества или его части по аналогичной цене и условиям, предлагаемым посторонним покупателям.

Продавец обязан письменно уведомить обладателя этого права о продаже и дождаться его решения (обычно в течение 30 дней), прежде чем заключать сделку с кем-то другим. Такое право есть у совладельцев общедолевой собственности, соседей по коммунальной квартире, участников ООО при продаже доли партнёром.

В своей практике Новрузов сталкивался с ситуацией, когда собственник реализовал преимущественное право выкупа уже после торгов — покупателю вернули задаток, но деньги «зависли» на несколько недель.

Оспаривание торгов

Результаты торгов могут быть оспорены в суде — и на практике это происходит достаточно часто, говорит Новрузов.

Среди часто встречающихся оснований:

• нарушение процедуры торгов;
• обременения недвижимости;
• ошибки в кадастровых данных;
• непрозрачные правила электронной площадки.

Как купить квартиру на торгах

Площадки для отслеживания торгов

В России такая работа ведётся в основном через аккредитованные электронные торговые площадки и государственные информационные ресурсы:

1. Единая информационная система в сфере закупок (ЕИС) — официальная государственная система, где публикуются сведения о торгах, включая реализацию движимого и недвижимого имущества, конфискованного или выставленного на открытые аукционы.
2. ЭТП «Сбербанк-АСТ» — одна из крупнейших коммерческих площадок, где часто проводятся торги по продаже залоговой недвижимости. Сбербанк-АСТ активно используется банками и финансовыми организациями для реализации залогов по просроченным кредитам.
3. ЭТП «РТС-тендер» — ещё одна широко востребованная площадка, где можно найти лоты по банкротству и реализации имущества. Платформа позволяет фильтровать объекты по типу, региону, начальной стоимости и другим параметрам.
4. «Российский аукционный дом» (RAD) — специализированный ресурс для реализации имущества должников с акцентом на региональные лоты. Удобен тем, что предлагает подборку объектов по категориям и автоматическую рассылку новых позиций.

Пошаговый механизм

Упрощённо процесс выглядит так:

1. Регистрация на аукционе.
2. Поиск лота и анализ документов.
3. Проверка юридических и технических рисков.
4. Внесение задатка.
5. Подача заявки и участие в торгах.
6. Подписание договора и регистрация права собственности.

Нужно ли нанимать брокера

Брокер на торгах — это профессиональный агент-посредник, который за вознаграждение берёт на себя все технические и юридические сложности участия в аукционах по банкротству или продаже арестованного жилья.

Такой специалист обеспечивает клиенту доступ к торговым площадкам без оформления личной электронной подписи, проводит анализ документов на наличие скрытых рисков и сопровождает сделку от начала до конца. Он страхует от юридических ошибок и потери задатка, помогает инвестору купить ликвидный объект по цене ниже рыночной. Опрошенные эксперты сходятся во мнении: для новичков профессиональное сопровождение оправданно.

Что делать, если в квартире прописаны жильцы

Наличие прописанных жильцов — один из самых недооценённых рисков при покупке квартиры на торгах. Формально регистрация не мешает переходу права собственности, но на практике именно она чаще всего становится причиной затяжных конфликтов и судебных разбирательств.

Перед участием в торгах важно не просто выяснить, зарегистрирован ли кто-либо в жилье, а разобраться в правовом статусе этих людей, говорит Стречная.

Если в квартире прописаны жильцы, покупатель может столкнуться сразу с несколькими проблемами:

• Фактическое пользование квартирой. Регистрация даёт право пользования жилым помещением. Даже после смены собственника жильцы могут продолжать проживать в квартире и не обязаны съезжать автоматически.
• Затяжные суды. Если договориться не удаётся, вопрос решается только через суд. По словам Мурада Новрузова, такие процессы могут длиться несколько месяцев, а иногда и дольше — с апелляциями и повторными исками.
• Невозможность продать или сдать квартиру. Пока вопрос с жильцами не решён, объект становится неликвидным. Продать такую квартиру или передать её в аренду без дисконта практически невозможно.
• Дополнительные расходы. Судебные издержки, услуги юристов, коммунальные платежи за период спора — всё это ложится на нового собственника.

Новрузов рассказал, что в его практике нередко бывшие владельцы освобождали квартиру ещё до завершения торгов, особенно если речь шла не о единственном жилье. В случаях с ипотекой при банкротстве, как правило, заключалось мировое соглашение, и такая квартира исключалась из конкурсной массы.

Банкротство с ипотекой в 2025 году: как списать долги без потери жилья

Можно ли купить квартиру с торгов в ипотеку

Ипотечное кредитование при приобретении квартир с торгов доступно крайне редко, говорит Стречная.

Облагается ли покупка налогом на выгоду

Вопрос налогообложения и возможной «материальной выгоды» требует индивидуальной оценки. Покупка недвижимости ниже рыночной стоимости не влечёт автоматических налоговых обязательств. Ключевое значение имеет юридическое оформление сделки, подчёркивает Стречная.

Рыночная цена определяется в результате конкурентных предложений покупателей. Если квартира была куплена на торгах по определенной цене, эта цена и рассматривается как рыночная для целей налогообложения.

Главное: стоит ли покупать квартиру на торгах

Покупка квартиры с торгов — это не универсальный способ «дёшево купить жильё», а сложный инвестиционный инструмент.

Во-первых, такая сделка оправданна только при наличии значительной скидки, способной компенсировать возможные риски: судебные издержки и расходы на ремонт. Если разница с рыночной ценой минимальна, то не стоит покупать квартиру на аукционе.

Во-вторых, торги подходят тем, у кого есть финансовый запас и время. Даже при благоприятном исходе процесс может затянуться, а дополнительные расходы — возникнуть уже после регистрации права.

В-третьих, участие в таких сделках без тщательной правовой экспертизы и знания процесса сопряжено с большими рисками. Здесь профессиональная поддержка превращается из опции в необходимость.

Могут ли забрать единственное жильё за долги — личный опыт и советы юриста