Инвестируем в недвижимость без покупки: как ещё можно вложиться в квадратные метры
Вложения в недвижимость считаются надёжным способом сохранить капитал, но при этом покупка, содержание и продажа квартиры связаны со множеством хлопот. Между тем, существуют инструменты, позволяющие получать доход на рынке жилья без необходимости владеть самим объектом. Рассказываем, что это за активы, кому они подходят и что нужно учитывать, выбирая между ними.
ЗПИФН: недвижимость без хлопот
Закрытые паевые инвестфонды недвижимости (ЗПИФН) — это коллективный инструмент, который позволяет вложиться в крупные объекты, покупая паи фонда. Деньги инвесторов вкладываются в жильё, коммерческие объекты или земельные участки. Деятельностью фонда руководят профессиональные инвесторы.
Доход пайщиков формируется из двух источников. Первый — арендные платежи, которые фонд получает от сдачи недвижимости и распределяет между участниками. Второй — рост стоимости активов: если объект продан дороже, чем был куплен, разница идёт в прибыль фонда. Так инвесторы могут зарабатывать на рынке недвижимости без необходимости самостоятельно покупать или обслуживать объекты. Правда, всегда есть риск, что доход может не оправдать ожиданий.
Итоговый доход снижается на размер комиссий фонда — это плата инвестора за освобождение собственного времени. А поскольку всегда существует риск рыночной переоценки, особенно в кризис на рынке недвижимости, то итоговая доходность может оказаться ниже ожидаемой.
Денис Габдулиндиректор по работе с состоятельными клиентами «БКС Мир инвестиций»
Закрытые фонды отличаются от обычных низкой ликвидностью. Они создаются на определённый срок — обычно 5–15 лет, — и получить свои вложения назад можно только после прекращения его работы или перепродажи паёв на вторичном рынке, но последнее возможно не всегда. Поэтому ЗПИФы считаются инструментом для долгосрочных инвесторов.
Как вкладываться в ПИФы и почему это может быть выгодно
Дополнительным аргументом в пользу долгосрочности выступает и налоговая льгота при владении паями дольше трёх лет: если доход инвестора за год не превысил 3 миллионов рублей, налоги платить не придётся.
Средняя доходность фондов недвижимости за последние 12 месяцев составила 10–15% годовых, а паи отдельных фондов подорожали на 20%, сообщил руководитель департамента по работе с клиентами компании AMCH Даниил Тюнь.
Этот инструмент подходит инвесторам с горизонтом от трёх лет, готовым к умеренному риску. Основные преимущества — налоговая эффективность и профессиональное управление активами, однако важно учитывать низкую ликвидность: досрочный выход из фонда ограничен.
Даниил ТюньРуководитель департамента по работе с клиентами инвестиционно-аналитическая компании AMCH
Облигации и акции игроков рынка недвижимости
Альтернатива прямым инвестициям в «квадраты» — покупка акций и облигаций компаний из сектора недвижимости. Это также позволяет получать доход от роста рынка недвижимости, не становясь собственником жилья. Акции девелоперов вроде ПИК, Самолёт, Эталон, агрегатора Циан и других достаточно популярны у инвесторов, отмечает эксперт по инвестициям Евгений Ткачёв.
Акции застройщиков — один из самых доступных инструментов. Многие инвесторы держат в них по 20–25% портфеля и используют падения рынка для докупки. Но безопасность требует внимательного анализа отчётности компаний: при снижении объёмов продаж основной риск — падение котировок и потеря доходности портфеля.
Евгений Ткачевэксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»
Рассматривая вложение в акции, нужно понимать, что цена на бумаги зависит не только от стоимости квадратного метра, но и от корпоративных факторов, долговой нагрузки, рыночных тенденций и состояния экономики.
На фоне стабилизации ипотечного рынка и ожидающегося смягчения денежно-кредитной политики бумаги крупных девелоперов могут прибавить 15–25% в течение года, особенно после того как ключевая ставка опустится ниже 15%. Бумаги некоторых компаний уже частично отыграли рост, однако потенциал сохраняется за счёт расширения спроса на жильё и повышения маржинальности бизнеса.
Даниил ТюньРуководитель департамента по работе с клиентами инвестиционно-аналитическая компании AMCH
С такой оценкой не вполне согласен Денис Габдулин, который считает, что на фоне увеличения выручки за счёт ипотечного стимулирования у застройщиков растёт закредитованность, а маржа снижается. Кроме того, эксперт выделил ряд рисков, с которыми могут столкнуться компании из этого сектора:
- Регуляторные: спрос может резко падать из-за изменения условий господдержки.
- Кредитные: у компаний много долгов и, как следствие, есть риск дефолтов.
- Строительные: задержки ввода объектов, удорожание материалов.
- Рыночные: падение цен на недвижимость на очередном рыночном цикле.
Более консервативный вариант инвестиций — облигации застройщиков. Доходность по ним выше, чем по гособлигациям, но и риск тоже. По сравнению с акциями облигации дают фиксированный купон и меньше подвержены ценовым колебаниям, но вероятность дефолта у предприятий с большими долгами вполне реальна. Важно оценить финансовое состояние компании и кредитные рейтинги от агентств вроде «Эксперт РА» или АКРА.
В итоге, потенциал роста у ценных бумаг застройщиков есть, но сектор цикличен и сильно завязан на государственную политику и стоимость денег. Инвестиции в такие активы требуют продуманного подхода и, как правило, не должны быть единственной «ставкой» в портфеле.
Что такое облигации: их виды и как они устроены
ЦФА: цифровая альтернатива «квадратам»
Цифровые финансовые активы (ЦФА) — инновационный способ вложений, который больше всего похож на корпоративные облигаций, реализованные на блокчейне. По сути, это цифровые токены, обеспеченные реальными активами, например площадями в возводимом доме. Такие инструменты выпускаются на лицензированных платформах, аккредитованных Банком России, и позволяют инвесторам получать доход от девелоперских проектов без покупки физической недвижимости.
Как правило, ЦФА выпускаются под конкретный объект или проект. Инвестор покупает токен, а застройщик использует привлечённые средства для строительства. После завершения проекта владелец токена получает фиксированный доход или долю от прибыли. Доходность таких активов обычно выше, чем у банковских вкладов и облигаций — от 18 до 22% годовых, отметил Даниил Тюнь.
ЦФА может купить любой желающий независимо от сумм инвестирования, но надо детально изучать инструмент покупки. По сравнению с обычными облигациями ликвидность цифровых активов пока существенно ниже, регулирование находится в стадии становления и отсутствует кредитная история ввиду молодости этого класса активов.
Денис Габдулиндиректор по работе с состоятельными клиентами «БКС Мир инвестиций»
Таким образом, ЦФА — это инновационный способ участия в рынке недвижимости с относительно небольшим капиталом. Однако он требует аккуратности, понимания продукта и готовности к рискам, свойственным как новым финансовым инструментам, так и девелоперским проектам.
Этот инструмент может показать достаточно хорошую доходность — кратно выше ключевой ставки. Но при этом хочется отметить, что ЦФА — это, наверное, самый высокорисковый актив из всех рассматриваемых нами.
Евгений Ткачевэксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»
Главное
Вложиться в рынок недвижимости можно без покупки объекта — через ЗПИФы, облигации, акции и цифровые финансовые активы. Каждый из этих инструментов отражает разные подходы: ЗПИФы дают стабильный доход и профессиональное управление, ценные бумаги девелоперов позволяют заработать на росте сектора, а ЦФА открывают путь к инновационным и высокодоходным решениям.
При этом уровень риска различается: ЗПИФы остаются самым консервативным вариантом, акции и облигации требуют внимательного анализа компаний, а ЦФА — готовности к неопределённости и низкой ликвидности.
Оптимальная стратегия для частного инвестора — комбинировать инструменты, распределяя средства по уровню доходности и рисков. Это поможет получать прибыль от развития рынка недвижимости, сохраняя при этом устойчивость инвестиционного портфеля.
Цифровые квадратные метры: что это и выгодно ли в них инвестировать
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доход от инвестирования не гарантирован. Инвестиционная деятельность сопряжена с риском неполучения ожидаемого дохода и потери части или всей суммы инвестированных средств.