Что делать, если банк забирает жильё за долги

Случаи, когда люди не справляются со своими кредитными обязательствами, совсем не редкость. Причиной может стать болезнь, увольнение или, например, развод. Если речь идёт об ипотеке или кредите под залог недвижимости, то задержка платежей даже на три месяца даёт право банку начать процедуру взыскания жилья. Рассказываем, что можно предпринять, чтобы избежать потери недвижимости или хотя бы выиграть время для поиска денег.

Когда банк может забрать жильё

При возникновении долга банк вправе изъять недвижимость, только если:

Вы купили её в ипотеку.
Объект выступает обеспечением по потребительскому кредиту или займу.

В обоих случаях основанием для изъятия может стать только серьёзное нарушение обязательств заёмщиком:

Длительная просрочка платежей — от 3 до 6 месяцев.
Три и более задержки выплат в течение года, необязательно продолжительных.

Попытки забрать квартиру за долги банки чаще предпринимают, если клиент не платит по ипотеке. В случае с займами под залог недвижимости кредиторы обычно требуют вернуть долг деньгами, но в крайнем случае могут добиваться взыскания жилья.

Изъять квартиру у вас могут только по решению суда. Без него банк-залогодержатель не вправе распоряжаться имуществом. Но когда вина должника очевидна, проблем с получением исполнительного листа обычно не возникает. Причём даже если у заёмщика и его семьи нет другой недвижимости.

Закон разрешает банкам забирать в счёт долга единственное жильё клиентов, находящееся в залоге. Прописка детей или использование при покупке средств маткапитала не является препятствием для взыскания. Эти факторы могут лишь отсрочить или осложнить исполнение вердикта.

Под единственным жильём понимается объект — квартира, дом, комната, доля, где человек зарегистрирован и проживает на постоянной основе.

В эту категорию не входят:

Второй, третий и последующие объекты в собственности должника.
Апартаменты и коммерческие объекты, так как не считаются жилыми помещениями.
Некапитальные дачи — там нельзя прописаться.
Земельные участки — это вообще не жильё.

Если единственное жильё не было передано в залог, изъять его непросто: оно защищено исполнительским иммунитетом и чаще всего сохраняется за должником.

Порядок изъятия квартиры за долги

Процесс начинается с подачи банком искового заявления. На этом этапе заёмщик сохраняет право проживания в квартире, однако теряет возможность продать жильё или кого-то в нём зарегистрировать. При удовлетворении судом требований кредитора последний получает исполнительный лист. Он выступает основанием для возбуждения исполнительного производства и начала процедуры взыскания.

Сначала на квартиру накладывается арест, затем проводится её оценка с привлечением аккредитованного специалиста. После этого жильё выставляют на публичные торги, где его могут купить все желающие. Стартовая цена аукциона обычно ниже рыночной на 5–15%. Такая скидка обусловлена риском для покупателей: иногда должники сопротивляются до последнего, всячески препятствуя новым собственникам.

Помимо основного долга, суд взыскивает с заёмщика дополнительные расходы:

начисленные штрафы и пени;
судебные издержки банка;
стоимость оценки;
затраты на организацию торгов;
исполнительский сбор, если решение не исполнить добровольно.

Если средств от продажи хватает на покрытие всех обязательств, остаток денег возвращается должнику. Но если средств недостаточно, приставы могут обратить взыскание на другие активы ответчика.

Весь процесс от момента подачи иска до фактического выселения обычно занимает от полугода до года. Это критически важный период, когда у заёмщика ещё есть возможность найти альтернативные решения.

Последствия изъятия

Если банк выиграл суд, готовьтесь к неприятным последствиям:

Выселение. После продажи жилья должнику дают 14 дней на освобождение помещения. При попытках тянуть время в ситуацию вмешаются приставы.
Возможное сохранение долга. Если вырученных денег не хватит на исполнение обязательства перед банком, разницу всё равно придётся доплатить.
Испорченная кредитная история. Просрочки и факт изъятия жилья будут зафиксированы в бюро кредитных историй (БКИ), что крайне осложнит доступ к новым кредитам.
Проблемы с арендой. Некоторые арендодатели проверяют потенциальных жильцов через судебные базы. Если вы числитесь должником, вам могут отказать.

Законные способы защитить жильё

Досудебные меры

Если дело ещё не дошло до серьёзных просрочек и подачи иска, проблему можно попытаться решить на взаимовыгодной основе. Заёмщик, который осознаёт свои трудности и не хочет лишиться жилья, может:

Попросить о реструктуризации. Если банк согласится, он снизит платежи или увеличит срок кредита.
Уйти на кредитные или ипотечные каникулы. Вариант доступен при внезапной потере или снижении дохода из-за увольнения, болезни, чрезвычайных происшествий и так далее.
Рефинансировать кредит. Пока ситуация не стала критической, можно попробовать перекредитоваться в другом банке с меньшей ставкой. При действующей просрочке это невозможно, так что делать это нужно, пока вы ещё справляетесь с платежами.

Судебная защита

Шансов сохранить жильё после начала суда у должника уже не так много, однако возможность побороться за него есть и здесь. Основаниями могут служить, например, ошибки и нарушения со стороны банка:

1. Завышение долга. Иногда кредиторы неверно подсчитывают сумму задолженности с учётом штрафных санкций. Проверьте расчёты банка на ошибки, и если они есть, возражайте. Это позволит выиграть время для поиска более приемлемого выхода из ситуации.

2. Несоразмерность требований. Если размер задолженности меньше 5% от стоимости жилья, суд может отказать банку во взыскании. По закону такой долг считается незначительным, если просрочка не превышает трёх месяцев, рассказал «Рамблеру» управляющий партнёр Novator Legal Group Вячеслав Косаков.

Отказ возможен и в ситуации, когда кредитор поторопился с иском. Например, подал его при двух небольших просрочках за год, тогда как закон позволяет делать это после трёх нарушений платёжной дисциплины.

3. Нарушения в договоре. Если кредитный договор содержит противоречащие закону условия, его можно признать недействительным. Примером могут служить скрытые комиссии или принуждение к пользованию другими услугами банка. Если договор аннулируют, заёмщик будет обязан вернуть банку только основную сумму кредита.

Делать это именно через продажу квартиры необязательно. Суд может определить иной способ возврата суммы: единовременный платёж или рассрочку, объяснила ведущий юрист бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Наталья Лопатина. Но если у должника нет средств, банк всё равно может добиться обращения взыскания на залог, чтобы вернуть деньги.

Крайние меры

Если вы понимаете, что шансов на сохранение недвижимости у вас нет, можно попытаться отсрочить вынесенное судом решение, отметил Вячеслав Косаков. Такое право, при наличии уважительных причин — болезнь, инвалидность, отсутствие другого жилья и так далее, должникам даёт закон «Об ипотеке».

За время отсрочки заёмщик может попытаться найти деньги и погасить долг. Но это не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему процентов и неустойки, добавил Косаков.

Можно ли сохранить единственное залоговое жильё при банкротстве

Хотя закон не защищает жильё в залоге от взыскания, с сентября 2024 года у должников появился шанс сохранить его при банкротстве. Тогда в закон «О несостоятельности» внесли поправки, дающие возможность:

Заключить мировое соглашение с банком и договориться о новых условиях выплат — например, уменьшить ежемесячные платежи или продлить срок кредита. Суд утвердит соглашение, если оно реально для исполнения. Банк не может ухудшить первоначальные условия кредита.
Привлечь к погашению долга третьих лиц. Родственники или другие близкие могут погасить ипотеку за заёмщика. В этом случае выплаченная ими сумма считается беспроцентным займом, который нужно будет вернуть, но не ранее чем через 3 года после завершения банкротства.

Подать заявление о собственном банкротстве можно в любой момент даже после обращения банка в суд. По ходатайству должника рассмотрение иска о взыскании жилья могут приостановить.

Решение об уходе в банкротство нужно принимать, взвесив все за и против. Для этого лучше посоветоваться с профессионалом. Гарантий, что банк пойдёт на мировую после подачи иска, нет. Помните, что залог при банкротстве сохраняется и кредитор может получить удовлетворение за счёт его продажи, говорит Наталья Лопатина.

Как вести диалог с банком до суда

Даже при серьёзной просрочке важно поддерживать контакт с банком — это увеличивает шансы на сохранение жилья.

Ключевые правила взаимодействия озвучила юрист практики банкротства K&P.Group Арина Рудницкая:

Не игнорируйте уведомления. Отвечайте на письма и звонки официально, предоставляя только достоверную информацию. Молчание расценивается как уклонение от обязательств.
Просите смягчить условия. До подачи иска банк чаще соглашается на реструктуризацию или отсрочку. Но мировое соглашение можно заключить даже в суде, если показать готовность к диалогу. Помните: банку нужны деньги, а не суд, поэтому чаще всего кредиторы готовы договариваться.
Фиксируйте переговоры. Сохраняйте копии заявлений, ответов банка и других документов. Это пригодится, если дело дойдёт до суда.

Суд при рассмотрении дела учитывает ваше поведение, говорит Рудницкая. Если вы активно пытались решить проблему, шансы сохранить жильё повышаются. Поэтому в банк нужно обращаться самому при первых же трудностях — это лучше, чем потом доказывать свою добросовестность в суде.

Ни одно кредитное учреждение не заинтересовано в судебных разбирательствах с должником: это долго и затратно. Банку невыгодно продавать жильё с торгов, поскольку вырученная сумма будет очевидно ниже фактической стоимости недвижимости. Поэтому кредиторы обычно не игнорируют временные затруднения клиентов при наличии объективных обстоятельств и предлагают альтернативные варианты. Изъятие квартиры — крайняя мера.

Главное

Банк может инициировать взыскание находящейся в залоге квартиры, если клиент допускает периодические просрочки платежей или полностью прекращает вносить их. Как правило, к активным действиям кредитор переходит через 3–6 месяцев после начала проблем.

Залоговые квартиры не имеют исполнительского иммунитета, то есть их можно забрать у должника, даже если это его единственное жильё. Однако у заёмщика есть возможность защитить свою недвижимость.

На досудебной стадии можно договориться с банком о реструктуризации долга, взять кредитные каникулы или попробовать рефинансировать кредит в другой организации. Если дело дошло до суда, стоит проверить правильность расчёта задолженности, наличие ошибок со стороны банка и соответствие условий договора законодательству.

В исключительных случаях можно получить отсрочку исполнения решения суда на период до года. Также шансы на спасение жилья есть при банкротстве, но для этого нужно или убедить банк пойти на мировую, или найти того, кто погасит ваш долг.

При разборе таких споров суды принимают во внимание не только нормы права, но и добросовестность должника. Один из важных показателей этого — активный контакт с банком, начиная с досудебной стадии, и попытки решить проблему. Поэтому чем раньше вы начнёте принимать меры, тем выше шансы сохранить жильё.

Банковский день: как избежать штрафа за просрочку из-за «застрявшего» платежа

Кредиты