Как купить квартиру без скелета в шкафу

Права покупателей и членов семьи собственников приватизированных и кооперативных квартир намерены защитить дополнительно. В частности, предлагается заносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения обо всех, кто имеет право пользоваться жильем, а при оформлении ипотеки они должны дать на это свое письменное согласие. При сделках с недвижимостью это обеспечит прозрачность информации о правах третьих лиц, которые могут проживать в квартире. Планируется, что в первом чтении соответствующий законопроект, внесенный кабмином, Госдума рассмотрит в феврале. «Парламентская газета» разбиралась, как купить жилье, чтобы сделку потом не оспорили.

С жильцами в придачу

Предпосылкой к появлению законопроекта стала печальная история покупки недвижимости жителем Санкт-Петербурга Адамом Богатыревым. В 2012 году он приобрел с торгов по продаже арестованного имущества трехкомнатную кооперативную квартиру, однако вселиться в нее не смог из-за того, что бывшие ее обитатели не собирались съезжать. Новому владельцу ничего не оставалось, как только обращаться в суд. Там-то и выяснилось, что жилье является совместно нажитым имуществом супружеской пары, но, кроме них, в ордер на предоставление квартиры в доме жилищно-строительного кооператива была вписана их дочь, которая также проживала в ней с мужем и двумя несовершеннолетними детьми. Семья взяла заем под залог жилья, но не смогла рассчитаться по нему. Тогда кредиторы наложили арест на недвижимость и продали ее с публичных торгов.

Богатырев долго судился, но в итоге добился только того, что выселению подлежали пожилые супруги и их зять, а дочь с детьми сохранили право на проживание в спорном помещении, поскольку не удалось доказать, что она давала согласие на то, чтобы родители взяли кредит под залог недвижимости.

После этого покупатель обратился в Конституционный суд. Последний признал статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции РФ и обязал внести в действующее правовое регулирование изменения, обеспечивающие интересы всех сторон при отчуждении помещений или переходе права собственности на них.

Всех претендентов внесут в ЕГРН

В настоящее время в соответствии с Жилищным кодексом все члены семьи собственника квартиры имеют право пользоваться помещением наравне с ним и теряют такую возможность при разводе, если нет никаких дополнительных соглашений. Но если бывший член семьи по каким-то причинам не может приобрести или снять себе другое жилье, то на основании решения суда за ним сохраняют на определенный срок возможность остаться на прежнем месте. Если в этот момент квартира будет выставлена на продажу, новый собственник может и не узнать, что купил квадратные метры с обременением.

Чтобы разрешить подобные коллизии, Правительство внесло в Госдуму законопроект, предлагающий закрепить за членами семьи собственника приватизированной и кооперативной квартиры, в том числе и бывшими, право на пользование жилым помещением, если они в момент приватизации или после полной выплаты паевого взноса имели равные права с владельцем, либо внесены в ордер на вселение, или живут в нем по решению суда. Такие сведения в течение пяти дней должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

К заявлению, которое может подать претендент, прилагаются: договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации), либо ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, или решение суда, подтверждающие право пользования жильем членом семьи, в том числе и бывшим. Если квартира находится в долевой собственности, заявление должны подать все владельцы.

Кроме того, при оформлении ипотеки потребуется письменное согласие всех членов семьи собственника, в том числе и бывших, не утративших права пользования квартирой.

Подводные камни

Покупая квартиру на вторичном рынке, нужно быть особенно бдительным. Здесь много неприятных нюансов, которые продавцы могут скрывать. Например, там может быть прописан несовершеннолетний или инвалид, а они в течение трех лет имеют право оспорить сделку. В таком жилье могли провести перепланировку, не узаконив ее, а задним числом сделать это не всегда возможно. Тем не менее, если учесть все нюансы, «чистую» квартиру можно купить, даже не прибегая к помощи риелтора. Однако эксперты не советуют этого делать, если сделка осложняется какими-то рисками.

«Самому человеку можно приобрести квартиру на вторичном рынке, если он обладает знаниями, как происходит сделка купли-продажи. К сожалению, недостаточно почитать интернет, узнать, какие документы требуются, потому что в каждом случае нужно рассматривать определенный пакет документов. Это зависит от того, на основании чего ранее была приобретена квартира: путем приватизации, куплена с использованием маткапитала и так далее. Но если возникают разного рода риски, то есть человека что-то начинает смущать, то лучше обращаться к юристам и профессиональным риелторам», — советует эксперт по недвижимости Олег Бендриков.

Член Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков рекомендует не приобретать недвижимость без проведения комплексной юридической экспертизы. «Причем проводить ее должен обязательно либо риелтор, имеющий юридическое образование, либо риелтор, работающий в связке с юристом-жилищником. И на выходе должен быть результат экспертизы, оформленный письменно. Например, юридическое заключение. В остальных случаях — все на страх и риск человека», — считает эксперт.

Профессионалы советуют придерживаться определенного алгоритма.

Проверить полномочия продавца

Нужно убедиться, что продавец недвижимости — ее реальный собственник, а не мошенник. Попросите паспорт владельца жилья, обратите внимание на наличие супругов и детей. Если есть штамп о заключении брака, запросите согласие мужа или жены на продажу квартиры — претендовать на нее могут даже бывшие супруги, если на момент приобретения они были в браке. Если продавец заверяет, что был холост, пусть напишет заявление, что во время покупки квартиры он не состоял в браке. Все бумаги должны быть нотариально заверены.

Не будет лишним проверить собственника, особенно в летах, на дееспособность, ведь если после продажи квартиры такой человек или его родственники обратятся в суд, сделку могут аннулировать. Для этого нужно попросить представить справку, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Проверить владельца на дееспособность и состоятельность

Важно выяснить, не является ли владелец банкротом или будущим банкротом. Закон о банкротстве защищает в первую очередь кредиторов, и квартиры можно лишиться, так как все сделки продавца за три года до этого события могут быть признаны недействительными.

Узнать, грозит ли это вашему продавцу, стопроцентно невозможно, но для подстраховки нужно поискать его данные на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Федеральной службы судебных приставов, судов, Росреестра, Росфинмониторинга, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Сделки по доверенности не опасны

До недавнего времени многие покупатели недвижимости опасались совершать сделки по доверенности от владельца собственности. Но сейчас, ввиду того что появилось много релокантов, спешно избавляющихся от недвижимости в России, они стали обыденностью.

«В нынешних реалиях это обычная процедура. Желательно, чтобы доверенность была выдана в России, потому что консульскую доверенность проверить достаточно долго и сложно. К российской и нотариусы лучше относятся. Главное, чтобы при таких сделках деньги поступили на счет собственника квартиры, а не какого-то третьего лица, пусть и имеющего доверенность. Потому что потом, если начнутся судебные прения, доверитель скажет: доверенность была, но я никаких денег не видел», — поделился Олег Бендриков.

Константин Барсуков добавил, что уже несколько лет существует единый реестр доверенностей, в котором можно посмотреть, кому и когда этот документ выдавали, не отозван ли он. «Единственная проблема — нельзя точно знать, не изменен ли текст доверенности. Поэтому нужно просить обеспечить связь с собственником, который бы подтвердил, что он действительно выдавал доверенность на те полномочия, которые в ней указаны», — советует эксперт.

Проверить документы на квартиру

Базовый пакет — это выписка из домовой книги о тех, кто зарегистрирован в квартире, сведения из ЕГРН, подтверждающие владельца и отсутствие обременений, справка об отсутствии задолженности за коммунальные платежи.

Помимо этого продавец должен предоставить документ о том, как у него появилось жилье. Это может быть договор передачи, если оно приватизировано, или договоры купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, свидетельство на право наследства и так далее.

Если квартира куплена в ипотеку, нужно попросить копию кредитного договора и справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик расплатился в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, квартира находится в залоге у банка, и выкупить ее можно только с его согласия.

Выяснить, не нарушены ли чьи-то права

Если при приобретении жилья использовался маткапитал, то необходимо проверить, была ли выделена ребенку обязательная доля. Справки об использовании маткапитала выдает Социальный фонд, кроме того, это указывается в договоре купли-продажи квартиры. Однако, если он пошел на погашение ипотечного кредита, узнать об этом можно только «кривым» способом — запросив в банке реальный график платежей и выяснив, не было ли там одномоментных взносов, равных сумме материнского капитала.

При приватизации жилья или его наследовании нужно проверить, не были ли нарушены чьи-то права. Для этого затребуйте архивную выписку из домовой книги, а также обратитесь к нотариусу, который оформлял наследственное дело. Обычно они позитивно реагируют, когда к ним приходят будущие покупатели. У этого же нотариуса можно провести сделку купли-продажи.

Если собственники квартиры менялись несколько раз, просите предоставить все предыдущие договоры.

Важно проверить, кто прописан в квартире, чтобы потом эти люди не заявили о своих правах на нее. Это можно выяснить из выписки из домовой книги в управляющей компании, а также в МФЦ либо через сайт госуслуг. Если в квартире проживают несовершеннолетние, необходимо согласие на сделку органов опеки. Если человек отбывает наказание, то это отражено в выписке.

Тщательно проверяйте документы и требуйте предоставить вам их оригиналы.

Без перепланировки и долгов

После того как вы убедились в том, что квартира достанется вам без сюрпризов в лице проживавших там когда-то родственников продавца, пора изучить само помещение. Возможно, предыдущие владельцы его сильно видоизменили, не узаконив перепланировку. В таком случае новому собственнику придется это делать самостоятельно, а это не всегда возможно задним числом, либо заплатить штраф и привести квартиру в первоначальное состояние.

Чтобы проверить соответствие планировки, нужно заказать техпаспорт в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Если вы не хотите оплачивать долги собственника за коммунальные платежи и капремонт, попросите его предоставить справку об отсутствии задолженности из управляющей компании.