Нельзя, но можно: как взять ипотеку без первоначального взноса в 2024 году?
Ипотека без первого взноса — это банковский продукт, адресованный потенциальным заемщикам, у которых нет накоплений. Одно время на рынке присутствовал определенный выбор таких программ, но сейчас их — в классическом определении — почти нет. Вместе с тем предложения взять кредит на жилье без первого взноса на сайтах банков и застройщиков по-прежнему встречаются: вместе с экспертами рынка разбираемся, что это за программы, кому они адресованы, в чем их плюсы и минусы.
Что такое ипотека без первого взноса
Классическая ипотека без первого взноса не требует дополнительного обеспечения — залога имеющейся недвижимости. Таких продуктов сейчас практически нет, поскольку кредиты с первым взносом ниже 10% относятся Центробанком РФ к самым высокорисковым. По ним с 1 марта 2024 года для банков действуют повышенные надбавки к коэффициентам риска — это означает, что банкам нужно резервировать дополнительные суммы.
«Ипотека без первоначального взноса достаточно длительное время была драйвером продаж, — рассказывает руководитель проекта „Единый ресурс застройщиков“ (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик. — Однако в последние месяцы произошло ужесточение политики Банка России, которая привела к резкому сокращению, если не полному прекращению, таких ипотечных сделок».
Сейчас в лучшем случае разными способами удается уменьшить первоначальный взнос до 10%, и то это очень сложно, добавляет Кирилл Холопик.
«Если мы говорим о чистой ипотеке без первоначального взноса, она есть только в одном банке — это Сургутнефтегазбанк под 18% годовых», — подчеркивает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков, добавляя, что предложение это спросом не пользуется, сделок по нему практически нет.
Это подтверждает и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Доля выдачи жилищных кредитов без первоначального взноса сейчас минимальна. Они никогда не были широко распространенными, а теперь остался всего один банк, предоставляющий такую услугу: Сургутнефтегазбанк. Эта опция непопулярна, так как предполагает крайне высокую ставку — до 24,895%», — поясняет эксперт.
Более того, как полагает Центробанк РФ, застройщики притормаживают перевод проектов в фазу продаж.
Современное прочтение ипотечных программ без первого взноса
Однако спрос со стороны потенциальных заемщиков, не имеющих средств на первый взнос по ипотеке, сохраняется. Поэтому банки и застройщики предлагают альтернативные продукты, дающие возможность купить жилье без накоплений.
«Существует две интерпретации ипотеки без первоначального взноса, — рассказывает Алексей Новиков. — Первая — от Сбербанка под залог имеющейся недвижимости. Второй вариант: так называемые кешбэки от застройщиков, в рамках которых они предоставляют клиенту заем на первоначальный взнос, клиент этим займом пользуется — платит первоначальный взнос, а дальше уже берет ипотеку. Соответственно, это своего рода ипотека без первоначального взноса от застройщика».
Руслан Сырцов добавляет, что на рынке можно найти программы без первого взноса под залог не только недвижимости, но и другого ценного имущества. В этом случае имущество как бы выступает для кредитора эквивалентом необходимой суммы взноса.
«Но так как подобное условие не позволяет проверить финансовую дисциплину заемщика, кредитные организации устанавливают повышенные требования к заемщику, в частности к размеру доходов», — говорит эксперт.
В остальном условия будут близки к стандартным — страхование жизни и здоровья, документы, подтверждающие трудоустройство и источник доходов.
Программы от застройщиков сейчас востребованы у потенциальных покупателей: по оценке Est-a-Tet, на них приходится до 15–20% сделок в среднем по рынку. «Самое главное — чтобы доходы покупателя были достаточны для двух займов: на первоначальный взнос и на ту сумму, которая берется в кредит в другом банке, — поясняет Алексей Новиков. — Если клиент не соответствует критериям по доходу, то можно заложить имеющуюся недвижимость и использовать ее в качестве первоначального взноса». Кроме того, по закону заемщики, имеющие право на материнский капитал, могут использовать эту субсидию в качестве первоначального взноса.
Преимущества и недостатки ипотеки без первого взноса
Плюсы для застройщиков
Альтернативные продукты, о которых говорится выше, интересны банкам и застройщикам, поскольку помогают отчасти поддерживать спрос в условиях, когда ипотека на новостройки стремительно теряет популярность. По данным Домклик, которые основаны на анализе ипотечных сделок Сбера в топ-10 регионах — лидерах по выдаче, на фоне изменения условий по льготной ипотеке доля госпрограмм сократилась до 38%, тогда как еще в декабре это были рекордные 60,7%, а в январе — 48%. Спад спроса на льготную ипотеку зафиксировали и в Центробанке.
Доля новостроек в общей выдаче упала до рекордных 14,8% — это даже меньше, чем в растущем сегменте ИЖС (19,3%). В этих условиях застройщики расширяют ассортимент скидок и спецпредложений, а также разрабатывают различные варианты, чтобы привлечь покупателей.
«Дополнительно в рамках партнерских программ с застройщиками могут встречаться и сниженные ставки — в ряде случаев их, по предварительной договоренности, компенсирует девелопер», — говорит управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.
Эти программы могут быть адресованы льготным категориям граждан, молодым родителям или более широкому кругу заемщиков.
Плюсы для покупателей
Очевидный плюс — это возможность приобрести жилье здесь и сейчас. «Заемщик получает возможность приобрести недвижимость, не тратя значительное время на накопление первого взноса. В результате он почти наверняка экономит, ведь в среднесрочной перспективе квартиры дорожают как минимум на уровне инфляции. В то же время заемщику придется вносить платежи по более крупной ставке, что выгодно уже банку», — говорит Руслан Сырцов. Кроме того, добавляет эксперт, программы без первого взноса, которые сейчас представлены на рынке, могут быть интересны предпринимателям, не желающим выводить значительную сумму из оборота. Определенная часть спроса на такую ипотеку — это люди, которые рассчитывают рефинансировать кредит после снижения рыночных ставок, которые сейчас находятся практически на запретительном уровне.
«Ипотека без первоначального взноса — это рабочий инструмент приобретения жилья для клиентов, которые не имеют накоплений. Однако отсутствие первоначального взноса настораживает банки, поскольку взнос является своего рода гарантией и свидетельством серьезных намерений заемщика», — говорит директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Минусы ипотеки без первого взноса
Основной риск здесь — для заемщиков и банков — один и тот же, хоть и с разными последствиями, говорят опрошенные участники рынка. «Часто заемщики, взявшие ипотеку без первоначального взноса и еще не выплатившие ощутимую сумму по кредиту, с легкостью перестают его обслуживать, — поясняет Татьяна Халилова. — По статистике, чем меньше первоначальный взнос, тем выше вероятность дефолта заемщика в первые годы обслуживания кредита». И если банк целиком или отчасти компенсирует свои потери, реализуя залоговую квартиру, то заемщик теряет и жилье, и уже выплаченные деньги.
Поэтому, несмотря на общий интерес к возможности купить жилье с минимумом средств, таких сделок проходит не так много. Ипотека без первоначального взноса на вторичное жилье почти не встречается. Есть и застройщики, которые отказались от программ без первого взноса, поскольку те не пользовались спросом. «В наших объектах мы предлагали покупателям воспользоваться ипотекой без первоначального взноса, — рассказывает начальник отдела ипотечного сопровождения ГК „Отрада“ Ольга Егорова. — Но, поскольку данный вид ипотеки не подходит ни под одну из программ с господдержкой, то по условиям такого кредита процентная ставка была достаточно высокая, соответственно, был большой ежемесячный платеж. Это оказалось неудобно большинству потребителей, и мы отказались от опции ипотеки без первоначального взноса, сейчас ее в наших проектах нет». Алексей Новиков из Est-a-Tet также отмечает, что в проектах, с которыми работает компания, нет программ без первого взноса.
«В случае, если клиент все же планирует оформить ипотеку без первоначального взноса, мы рекомендовали бы сначала начать откладывать каждый месяц сумму, равную ежемесячному платежу по кредиту, — рекомендует Татьяна Халилова. — Так будущий заемщик поймет, действительно ли он сможет обслуживать кредит, который планирует оформить, и создаст для себя финансовую подушку безопасности».
Как рассчитать ежемесячный платеж по кредиту, мы рассказали здесь.