Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция, нюансы
Несмотря на рост ставок, ипотека сегодня остается основным вариантом решения квартирного вопроса. Общеизвестно, что приобретение жилья в кредит связано не только с определенной переплатой, но и с некоторыми ограничениями: пока заем не будет погашен, недвижимость остается в залоге у банка. Вместе с экспертами разбираемся, можно ли продать квартиру в ипотеке и что для этого требуется.
Зачем продавать квартиру в ипотеке, и почему таких сделок все больше
Это может понадобиться в разных жизненных ситуациях, например при переезде в другой город или при расширении семьи, когда требуется жилье побольше. Участники рынка недвижимости отмечают, что в последние годы доля таких сделок неуклонно растет — в первую очередь из-за повышенной ипотечной активности (https://finance.rambler.ru/markets/51442351-ipoteka-eto-nashe-vse/), которая постоянно росла после запуска ипотечной госпрограммы и все более широкого распространения других льготных программ.
«Квартиры, которые находятся в ипотеке, занимают достаточно весомую долю на вторичном рынке, — говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Сегодня в экспозиции находятся те объекты, которые были приобретены в достаточно активный постковидный период, когда ставки по ипотеке были комфортные, а условия по одобрению заемщиков более лояльные».
О том, что доля продаж из-под залога неуклонно растет, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Этому способствует массовая выдача жилищных кредитов (https://finance.rambler.ru/money/51413190-kuda-zaveli-igry-s-kreditami-na-zhile/). Сейчас доля ипотечных квартир на вторичном рынке составляет 30–40%, а еще три года назад — 10–20%», — делится данными эксперт.
Похожие цифры приводит и директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова:
«По данным банков, если в 2020 году доля таких объектов составляла 25%, то к настоящему моменту выросла до 40%».
Скачок показателя также отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.
«На сегодняшний день доля таких квартир велика — гораздо больше, чем 3–5 лет назад, — говорит она. — Безусловно, резкий скачок был в 2022 году ввиду внешних факторов. И с тех пор, на мой взгляд, общее процентное соотношение не меняется».
Во вчерашних новостройках число таких квартир в продаже еще выше, подчеркивает Руслан Сырцов.
«Покупателями на первичном рынке часто становятся инвесторы с ипотечным плечом. Поэтому доля продаж квартир с обременением по уступке и в только что построенных домах достигает 80%», — поясняет эксперт.
Как вложиться в ипотечную недвижимость и заработать на ней, мы рассказали здесь.
Как узнать, что квартира находится в ипотеке
Оценить долю ипотечных квартир в продаже можно и самостоятельно — на крупных площадках обычно есть фильтр по этому признаку. Но реальное предложение, скорее всего, будет больше, говорит Юлия Дымова.
«Не все продавцы в объявлениях указывают информацию о том, что их объект находится в ипотеке. Как правило, данная информация выясняется уже при общении. Поэтому, даже если мы возьмем срез по агрегаторам, данные цифры не будут репрезентативными», — поясняет она.
Но скрыть факт обременения при продаже квартиры собственнику не удастся в любом случае: информация об этом вносится в ЕГРН. Это еще один повод обязательно запросить у собственника соответствующую выписку вместе с необходимым пакетом документов, если квартира приглянулась. Сделать это можно в одном из МФЦ, на сайте Росреестра, на портале «Госуслуги» или на специальном сайте. Но сделать это может только собственник. Постороннее лицо не имеет право получить такую выписку с согласия собственника или через нотариуса.
Кому интересна покупка квартиры, которая в ипотеке
Как отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, на рынке существует устойчивый спрос на покупку квартир с ипотечным обременением. «Покупка квартир вместе с кредитом интересна потребителям, у которых нет достаточного количества средств, тем, кто не подходит под условия льготных программ ипотеки в новостройках», — говорит эксперт.
«Сделка с ипотечной квартирой интересна любому потенциальному клиенту, потому что позволяет рассчитывать на дисконт», — подчеркивает Руслан Сырцов.
На этот момент указывает и Наталья Киселева, отмечая, что продавцы идут на скидки, понимая, что сделка по приобретению квартиры с ипотекой проходит дольше и несколько более трудоемка, чем без обременений.
Что касается конкретных условий, поясняет Руслан Сырцов, рассчитывать на то, что ставка по ипотеке автоматически переходит от продавца к покупателю, не стоит. Фактически покупателю нужно будет пройти одобрение банка с нуля и получить свои условия по кредиту.
«Как правило, заем переоформляется на текущих рыночных условиях. Крупное исключение — перенос ставки продавца на покупателя практикует Сбер (https://blog.domclick.ru/novosti/post/vozmozhnost-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-sohraneniem-stavki-dlya-pokupatelya-poyavilas-na-domklik )», — говорит эксперт. «По поводу возможной уступки прав по существующим кредитным договорам, когда долг продается вместе со ставкой: данные виды договоров сейчас существуют в некоторых банках, — продолжает Юлия Дымова. — Согласно этим договорам потенциальный покупатель должен соблюсти множество условий, но такая опция сейчас есть, правда, далеко не во всех банках и не по всем кредитным продуктам».
Какие есть ограничения для желающих продать ипотечную квартиру
«Людей сейчас не смущает то, что квартира находится в залоге, — заключает Юлия Дымова. — Однако есть определенные условия покупки — схемы сделок, виды финансирования, при которых заложенный объект невозможно купить».
Основное ограничение, которое практически никак не обойти, — это использование материнского капитала.
«В соответствии с законодательством дети должны стать собственниками именно в том объекте, на приобретение которого был использован маткапитал», — разъясняет Юлия Ибрагимова.
По словам эксперта, единственный вариант в таком случае — это закрыть ипотеку, наделить детей собственностью и выходить в продажу с одновременной покупкой, исполняя распоряжения органов опеки.
«Аспект, который необходимо всегда проверять, — это материнский капитал, который мог быть использован для погашения основного долга либо процентов по кредиту, — предостерегает и Юлия Дымова. — Есть очень много других нюансов, которые связаны с приобретением объектов, заложенных в банк. Сама схема выглядит легко и просто, но не все покупатели и не со всеми видами финансирования могут такого рода объекты приобрести. Возникающие трудности поможет преодолеть опытный риелтор, который решает, каким образом сделать это приобретение возможным».
Как продать квартиру в ипотеке: варианты
Сейчас нет единой схемы оформления ипотечных квартир, подчеркивает Руслан Сырцов: «В каждом банке действует собственная, причем они периодически пересматриваются. Помочь покупателю разобраться с этими нюансами способен только профессиональный брокер». Что касается продавца, эксперт рекомендует перед продажей связаться с банком и досконально выяснить актуальный алгоритм перехода обременения от продавца к новому владельцу квартиры. «Транслируя эту информацию потенциальным покупателям, будет проще избавить их от настороженности», — поясняет Сырцов.
Самый простой вариант — это найти покупателя с полной суммой денег, чтобы погасить действующую ипотеку. «В этом случае даже разрешение банка не нужно, вы просто можете договориться с ним о досрочном погашении кредита», — подчеркивает Наталья Киселева.
Существует несколько вариантов сделки по приобретению квартиры, которая находится в залоге, говорит Юлия Дымова. «Наиболее комфортный для покупателя — это закладывание под два аккредитива/безналичных обеспеченных счета, когда банк выступает гарантом безопасности данной сделки. То есть происходит переход права собственности объекта на нового покупателя», — поясняет она. Некоторые банки выбирают вариант, при котором обременение прекращается также в процессе перехода права собственности (тогда покупатель должен погасить предыдущую ипотеку). Есть банки, которые рассматривают выдачу ипотеки на залоговые объекты, — какие условия они предложат, зависит от конкретной кредитной организации. «С залоговыми квартирами в принципе готовы работать далеко не все банки, и лишь единицы предлагают под покупку таких лотов ипотеку с какой-либо формой господдержки», — отмечает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Юлия Ибрагимова из «Миэль» обращает внимание, что выбор ипотечных программ для покупателя теперь не исчерпывается ассортиментом того же банка, в котором брал кредит продавец. Кредитная организация вполне может дать согласие на продажу и в случае, если покупатель имеет одобренную ипотеку в другом банке. «Я бы сказала, что за последнее время выросло число банков, которые предлагают схемы расчетов с такими объектами. Раньше было жестче. Покупатель должен был приобрести объект, который находится в залоге банка, либо за свободные денежные средства, закрыв долг продавца, либо одобряться исключительно в банке продавца, — говорит она. — Сейчас у покупателя есть возможность кредитоваться в любом банке и сделки стало проводить проще».
Риски сделок с квартирами, которые находятся в ипотеке
Несмотря на упомянутую сложность сделок с такими квартирами, сама процедура уже хорошо отлажена банками, и основные риски здесь связаны с добросовестностью продавца, поясняют участники рынка. Именно поэтому на такой сделке будет полезно участие профессионала. «Сложности могут возникнуть у участников сделки или между ними. Например, продавец некачественно выполнял свои обязательства перед кредитором, и впоследствии банк может предъявить ему определенные требования и признать сделку продажи жилплощади недействительной, — разъясняет Наталья Киселева. — Или продавец отказался от сделки либо повысил стоимость. Другой риск — покупатель погасил кредит продавца, а тот просто исчез либо сказал, что передумал продавать, а денег для возврата нет. Придется возвращать через суд, а это время, нервы и деньги». Эксперт также рекомендует для минимизации рисков избегать расчетов наличными, используя банковские программы кредитования залоговых объектов.
«Приобретать квартиру, находящуюся в залоге у банка, рекомендуется со специалистом, который проверит объект и самого собственника: не грозит ли ему банкротство, не оспорят ли кредиторы эту сделку, не было ли в квартире перепланировок, не зарегистрированы ли здесь посторонние лица и т. д.», — заключает Елена Мищенко.