Курсы валют
USD 64,1528 0,4721
EUR 68,4703 0,8541
USD 63,8 800 0,0025
EUR 68, 1575 0,0850
USD 63,8333 0,0000
EUR 68,08 51 0,0009
USD 64,0000 64,1000
EUR 68,3000 68,3500
покупка продажа
64,0000 64,1000
68,3000 68,3500
28.11 — 05.12
62,0000
66,4000
BRENT 54,28 −0,15
Золото 1175,89 0,01
ММВБ 2128,99 −0,20
Главная Советы Кредиты Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»
Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»

Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»

Осторожно, все, что вы прочитаете, может вас удивить, разочаровать и впоследствии огорчить. Рассказываем о том, что выгоднее – своя квартира, купленная в кредит, или жилье, взятое в аренду, а также стоит ли торопиться с покупкой недвижимости в ипотеку сегодня.
Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»
Фото: Сергей Михеев / Коммерсантъ

Снимать или купить в кредит?

 

Вопрос актуальный, ведь арендные ставки сейчас не растут, а даже немного снижаются, тогда как процентные ставки по ипотеке как никогда высоки.

 

Для примера возьмем стандартную «бюджетную» квартиру в Москве.

 

Вариант 1. Цены на квартиры стартуют от 5 млн рублей. Можно поискать и подешевле. Однако вариантов, пригодных для проживания в нужном районе, будут единицы.

 

Итак, чтобы взять ипотечный кредит, необходимо минимум 20% на первоначальный взнос (или 1 млн рублей). Процентная ставка по ипотеке на вторичную недвижимость начинается от 14,5%. Таким образом, если брать кредит на 15-20 лет, то выплаты по кредиту составят 54 620 рублей на 15 лет (и 51 200 рублей на 20 лет). Добавим сюда дополнительные затраты: услуги риэлторов – от 150 тыс. рублей, аренду банковской ячейки, оценку квартиры, страхование – еще около 15 тыс. рублей, затраты на минимальную обстановку - не менее 50 тыс. рублей (это если вам повезло и квартира не требует дополнительного ремонта). Итого 1,215 млн рублей. Но после того, как вы заедете в свою – хоть и купленную в кредит – квартиру, вам придется вносить квартплату. Это еще примерно 2 500 рублей ежемесячно с учетом капремонта, отопления и прочих расходов.

 

перезагрузка

 

Напомним, если бы вы снимали квартиру, то постоянные расходы, скорее всего, платил наймодатель, а переменные (вода, электричество) – наниматель, то есть вы.

 

Впрочем, вернемся к подсчетам расходов на покупку квартиры в кредит и ее содержание. Итого, ежемесячно собственник будет отдавать 57 120 рублей в течение 15 лет (или 53 700 рублей в течение 20 лет).

 

Вариант 2. Аналогичную квартиру можно снять примерно за 28 тыс. рублей.

 

Еще вам придется отдать комиссию риэлтору (28 тыс. рублей) и депозит (28 тыс. рублей). Хорошо, что этот вид платежа единоразовый. Пока вы не надумаете переехать в другое съемное жилье.

 

Считаем, что наниматель меняет арендованные квартиры в среднем раз в год, значит, и комиссия риэлтора будет возникать дополнительно не чаще (в кредитном варианте ежегодными платежами становится страховка).

 

Итого, разница между кредитным и арендными платежами составит 27 620 рублей в течение 15 лет (или 24 200 рублей в течение 20 лет).

 

Во втором варианте мы делаем предположение, что наниматель передумал брать ипотеку и решил положить первоначальный взнос на депозит (скажем, под 7% годовых в рублях), а потом ежемесячно добавлять разницу. В результате этого решения на квартиру удастся накопить за 8 лет при ежемесячном платеже 27 620 рублей (или за 9 лет – при платеже 24 200 рублей). Впрочем, с учетом потенциального роста стоимости квартиры, наиболее вероятный срок для накопления - 9-10 лет.

 

Как видим, вариант, когда вы продолжаете арендовать квартиру и копить на собственное жилье, позволит вам сэкономить значительную сумму денег, в том числе за счет того, что вы получите жилье в собственность раньше на 6-10 лет (ведь ипотека растянется на 15-20 лет).

 

Полезно знать: депозит здесь приведен в качестве примера. На столь длительных промежутках времени рекомендуется инвестировать часть или все средства, чтобы получить более высокую доходность и быстрее создать требуемый капитал для покупки собственной квартиры.

 

Вариант 3. А теперь рассмотрим вариант с новостройкой, купленной по программе с господдержкой (процентная ставка около 12% годовых). Учтите, выбор домов, аккредитованных по данной программе, ограничен.

 

Предположим, что сравнимая квартира в этом случае будет стоить 4-4,5 млн рублей. Еще потребуется первоначальный взнос – не менее 20% (или 800-900 тыс. рублей), а также стоит забюджетировать минимум 500 тыс. рублей на ремонт и обстановку квартиры. Итого 1,3 млн – 1,4 млн рублей.

 

лисы

 

Также не забывайте, что пока дом не введен в эксплуатацию и не сделан ремонт, вы продолжите снимать жилье. Это минимум полгода-год. Таким образом, получается, если стоимость квартиры – 4 млн рублей, то кредит по программе господдержки составил 3,2 млн рублей на 20 лет, а ежемесячный платеж – 32 тыс. рублей. И 36 тыс. рублей в месяц при кредите 3,6 млн рублей на 15 лет (стоимость квартиры 4,5 млн рублей) соответственно.

 

При сравнимых денежных потоках накопить на квартиру получится за 13-16 лет, если первоначальный взнос положить на депозит с ожидаемой доходностью в 7% и ежемесячно инвестировать разницу между потенциальным ипотечным и арендными платежами.

 

Кстати, в последнее время идут разговоры о том, что программу с господдержкой отменят, либо увеличат процентную ставку по таким кредитам. При росте ставки всего на 1%, ежемесячный платеж составит уже 39 тыс. рублей (для квартиры стоимостью 4,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% и кредите на 15 лет ) или 34 667 рублей, если кредит на 20 лет. В такой ситуации накопить на квартиру при сравнимых денежных потоках можно за 12-14 лет.

 

При этом для квартиры стоимостью 4,5 млн рублей, первоначальном взносе 20%, сроке кредита 15 лет, переплата по кредиту составит 540 тыс. рублей по сравнению с аналогичными условиями для ставки в 12%. А для квартиры стоимостью 4 млн рублей, первоначальном взносе 20%, сроке кредита 20 лет, переплата по кредиту достигнет 640 тысяч рублей.

 

Почему же, несмотря на кажущиеся очевидные преимущества съемного варианта и накопления на собственное жилье, россияне все-таки предпочитают кредит?

 

У кредитного варианта есть кое-какие преимущества. Во-первых, стабильность. Цена квартиры зафиксирована и нет риска оказаться на улице по прихоти собственника. Во-вторых, возможность вернуть налоговый вычет не только на покупку квартиры, но и на проценты (до 390 тыс. рублей).

 

Кроме этого, большинству людей психологически сложно копить или регулярно инвестировать. Не удивительно, такого рода платежи рассматриваются ими как необязательные, в отличие от платежей банка, которому не заплатить нельзя.

 

дом

 

Что до недостатков кредитного варианта – тут тоже все очевидно. Это большая переплата по кредиту, а также риск потерять квартиру, если в какой-то момент закончатся деньги для очередного платежа. Все-таки ипотека – это долгосрочное обязательство. И на столь длительном сроке сложно гарантировать стабильные доходы.

 

Как бы это не прозвучало странно, но аренда квартиры дает большую гибкость сегодня. Ведь обстоятельства жизни многих россиян и доходы изменились, например, можно легко переехать в новое место. При этом в процессе накопления или инвестирования автоматически становится доступна некоторая сумма денег (на чрезвычайные нужды и другие цели). Кредит такой возможности вас лишает!

 

И напоследок, пара слов о покупке новостройки в кредит (под 12%-13%) под инвестиционные цели. С учетом того, что средняя доходность от аренды подобной недвижимости - не более 5%, такого рода вложения становятся абсолютно невыгодны. Конечно, если речь не идет о покупке уникального недооцененного объекта, сдачи в посуточную аренду или каких-то специальных проектах, например, делении квартиры на студии или перевод из жилого помещения в нежилое с последующей сдачей в аренду или продажей.

 

Помните, в каждом конкретном случае следует аккуратно все просчитать до совершения покупки.

 

Екатерина Баева, финансовый советник компании «Кейл», специально для «Рамблер.Деньги»

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Рубрики
Советы, Кредиты