Курсы валют
USD 56,5552 0,0564
EUR 63,6189 0,4476
USD 56, 4100 0,0350
EUR 63,1 450 0,0075
USD 56, 4056 0,0282
EUR 63,1 133 −0,0126
USD 56,4000 56,5000
EUR 63,2100 63,4400
покупка продажа
56,4000 56,5000
63,2100 63,4400
29.05 — 05.06
56,4000
63,0600
BRENT 53,92 −0,07
Золото 1254,56 −0,09
ММВБ 1960,16 0,16
Главная Советы Кредиты Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»
Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»

Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»

Осторожно, все, что вы прочитаете, может вас удивить, разочаровать и впоследствии огорчить. Рассказываем о том, что выгоднее – своя квартира, купленная в кредит, или жилье, взятое в аренду, а также стоит ли торопиться с покупкой недвижимости в ипотеку сегодня.
Развенчивая мифы: снять «чужую» или купить «свою»
Фото: Сергей Михеев / Коммерсантъ

Снимать или купить в кредит?

 

Вопрос актуальный, ведь арендные ставки сейчас не растут, а даже немного снижаются, тогда как процентные ставки по ипотеке как никогда высоки.

 

Для примера возьмем стандартную «бюджетную» квартиру в Москве.

 

Вариант 1. Цены на квартиры стартуют от 5 млн рублей. Можно поискать и подешевле. Однако вариантов, пригодных для проживания в нужном районе, будут единицы.

 

Итак, чтобы взять ипотечный кредит, необходимо минимум 20% на первоначальный взнос (или 1 млн рублей). Процентная ставка по ипотеке на вторичную недвижимость начинается от 14,5%. Таким образом, если брать кредит на 15-20 лет, то выплаты по кредиту составят 54 620 рублей на 15 лет (и 51 200 рублей на 20 лет). Добавим сюда дополнительные затраты: услуги риэлторов – от 150 тыс. рублей, аренду банковской ячейки, оценку квартиры, страхование – еще около 15 тыс. рублей, затраты на минимальную обстановку - не менее 50 тыс. рублей (это если вам повезло и квартира не требует дополнительного ремонта). Итого 1,215 млн рублей. Но после того, как вы заедете в свою – хоть и купленную в кредит – квартиру, вам придется вносить квартплату. Это еще примерно 2 500 рублей ежемесячно с учетом капремонта, отопления и прочих расходов.

 

перезагрузка

 

Напомним, если бы вы снимали квартиру, то постоянные расходы, скорее всего, платил наймодатель, а переменные (вода, электричество) – наниматель, то есть вы.

 

Впрочем, вернемся к подсчетам расходов на покупку квартиры в кредит и ее содержание. Итого, ежемесячно собственник будет отдавать 57 120 рублей в течение 15 лет (или 53 700 рублей в течение 20 лет).

 

Вариант 2. Аналогичную квартиру можно снять примерно за 28 тыс. рублей.

 

Еще вам придется отдать комиссию риэлтору (28 тыс. рублей) и депозит (28 тыс. рублей). Хорошо, что этот вид платежа единоразовый. Пока вы не надумаете переехать в другое съемное жилье.

 

Считаем, что наниматель меняет арендованные квартиры в среднем раз в год, значит, и комиссия риэлтора будет возникать дополнительно не чаще (в кредитном варианте ежегодными платежами становится страховка).

 

Итого, разница между кредитным и арендными платежами составит 27 620 рублей в течение 15 лет (или 24 200 рублей в течение 20 лет).

 

Во втором варианте мы делаем предположение, что наниматель передумал брать ипотеку и решил положить первоначальный взнос на депозит (скажем, под 7% годовых в рублях), а потом ежемесячно добавлять разницу. В результате этого решения на квартиру удастся накопить за 8 лет при ежемесячном платеже 27 620 рублей (или за 9 лет – при платеже 24 200 рублей). Впрочем, с учетом потенциального роста стоимости квартиры, наиболее вероятный срок для накопления - 9-10 лет.

 

Как видим, вариант, когда вы продолжаете арендовать квартиру и копить на собственное жилье, позволит вам сэкономить значительную сумму денег, в том числе за счет того, что вы получите жилье в собственность раньше на 6-10 лет (ведь ипотека растянется на 15-20 лет).

 

Полезно знать: депозит здесь приведен в качестве примера. На столь длительных промежутках времени рекомендуется инвестировать часть или все средства, чтобы получить более высокую доходность и быстрее создать требуемый капитал для покупки собственной квартиры.

 

Вариант 3. А теперь рассмотрим вариант с новостройкой, купленной по программе с господдержкой (процентная ставка около 12% годовых). Учтите, выбор домов, аккредитованных по данной программе, ограничен.

 

Предположим, что сравнимая квартира в этом случае будет стоить 4-4,5 млн рублей. Еще потребуется первоначальный взнос – не менее 20% (или 800-900 тыс. рублей), а также стоит забюджетировать минимум 500 тыс. рублей на ремонт и обстановку квартиры. Итого 1,3 млн – 1,4 млн рублей.

 

лисы

 

Также не забывайте, что пока дом не введен в эксплуатацию и не сделан ремонт, вы продолжите снимать жилье. Это минимум полгода-год. Таким образом, получается, если стоимость квартиры – 4 млн рублей, то кредит по программе господдержки составил 3,2 млн рублей на 20 лет, а ежемесячный платеж – 32 тыс. рублей. И 36 тыс. рублей в месяц при кредите 3,6 млн рублей на 15 лет (стоимость квартиры 4,5 млн рублей) соответственно.

 

При сравнимых денежных потоках накопить на квартиру получится за 13-16 лет, если первоначальный взнос положить на депозит с ожидаемой доходностью в 7% и ежемесячно инвестировать разницу между потенциальным ипотечным и арендными платежами.

 

Кстати, в последнее время идут разговоры о том, что программу с господдержкой отменят, либо увеличат процентную ставку по таким кредитам. При росте ставки всего на 1%, ежемесячный платеж составит уже 39 тыс. рублей (для квартиры стоимостью 4,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% и кредите на 15 лет ) или 34 667 рублей, если кредит на 20 лет. В такой ситуации накопить на квартиру при сравнимых денежных потоках можно за 12-14 лет.

 

При этом для квартиры стоимостью 4,5 млн рублей, первоначальном взносе 20%, сроке кредита 15 лет, переплата по кредиту составит 540 тыс. рублей по сравнению с аналогичными условиями для ставки в 12%. А для квартиры стоимостью 4 млн рублей, первоначальном взносе 20%, сроке кредита 20 лет, переплата по кредиту достигнет 640 тысяч рублей.

 

Почему же, несмотря на кажущиеся очевидные преимущества съемного варианта и накопления на собственное жилье, россияне все-таки предпочитают кредит?

 

У кредитного варианта есть кое-какие преимущества. Во-первых, стабильность. Цена квартиры зафиксирована и нет риска оказаться на улице по прихоти собственника. Во-вторых, возможность вернуть налоговый вычет не только на покупку квартиры, но и на проценты (до 390 тыс. рублей).

 

Кроме этого, большинству людей психологически сложно копить или регулярно инвестировать. Не удивительно, такого рода платежи рассматриваются ими как необязательные, в отличие от платежей банка, которому не заплатить нельзя.

 

дом

 

Что до недостатков кредитного варианта – тут тоже все очевидно. Это большая переплата по кредиту, а также риск потерять квартиру, если в какой-то момент закончатся деньги для очередного платежа. Все-таки ипотека – это долгосрочное обязательство. И на столь длительном сроке сложно гарантировать стабильные доходы.

 

Как бы это не прозвучало странно, но аренда квартиры дает большую гибкость сегодня. Ведь обстоятельства жизни многих россиян и доходы изменились, например, можно легко переехать в новое место. При этом в процессе накопления или инвестирования автоматически становится доступна некоторая сумма денег (на чрезвычайные нужды и другие цели). Кредит такой возможности вас лишает!

 

И напоследок, пара слов о покупке новостройки в кредит (под 12%-13%) под инвестиционные цели. С учетом того, что средняя доходность от аренды подобной недвижимости - не более 5%, такого рода вложения становятся абсолютно невыгодны. Конечно, если речь не идет о покупке уникального недооцененного объекта, сдачи в посуточную аренду или каких-то специальных проектах, например, делении квартиры на студии или перевод из жилого помещения в нежилое с последующей сдачей в аренду или продажей.

 

Помните, в каждом конкретном случае следует аккуратно все просчитать до совершения покупки.

 

Екатерина Баева, финансовый советник компании «Кейл», специально для «Рамблер.Деньги»

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Рубрики
Кредиты, Советы