Курсы валют
USD 59,3612 0,1122
EUR 69,7197 0,0666
USD 59, 4050 0,0150
EUR 69,7 800 0,0150
USD 59, 4313 0,0359
EUR 69,7 749 0,0209
USD 59,3500 59,5500
EUR 69,7100 69,9000
покупка продажа
59,3500 59,5500
69,7100 69,9000
21.08 — 28.08
58,5000
69,9100
BRENT 50,95 0,14
Золото 1293,51 −0,32
ММВБ 1924,68 0,11
Главная Новости Квадратные метры Пенсионные фонды прописали в жилье
Пенсионные фонды прописали в жилье

Пенсионные фонды прописали в жилье

Источник: Ъ-Газета |

Негосударственным пенсионным фондам (НПФ) станет сложнее вкладывать в коммерческую недвижимость. Банк России подготовил изменения в правила инвестирования, запрещающие покупать на средства пенсионных накоплений ипотечные сертификаты участия (ИСУ), обеспеченные имуществом, не являющимся жилым помещением. Это удар для акционеров фондов, бизнес которых связан с недвижимостью, зато выиграть может АИЖК, выпускающая ИСУ, обеспеченные жильем.

НПФ вскоре могут лишиться возможности инвестировать в коммерческую (нежилую) недвижимость с помощью ИСУ. Это следует из проекта указания, опубликованного на сайте ЦБ. Документ вносит изменения в положение 451П об инвестировании средств пенсионных накоплений: покупать на них ИСУ фонды смогут, лишь если в состав ипотечного покрытия по сертификатам не входят залоги в виде нежилой недвижимости (а также права требования по кредитам, выданным на ее строительство).

Ипотечные сертификаты участия — ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Первый выпуск ИСУ состоялся в июле 2012 года. За 2014 год пенсионные инвестиции в них увеличились в 2,8 раза, до 83 млрд руб., или 7% всех накоплений НПФ. Интерес к инструменту проявляют, например, фонды, принадлежащие O1 Group (специализируется на вложениях в недвижимость и финансы). Так, на конец 2014 года у НПФ "Благосостояние ОПС" в ИСУ было вложено 13,8 млрд руб. (12% накоплений), а у НПФ "Стальфонд" — 2,69 млрд руб. (7,1%; см. также таблицу на стр. 8). Более 35% портфеля накоплений вложено в ИСУ у таких фондов, как "Сберфонд Солнечный берег", "Уралоборонзаводский", "Сберегательный", "Защита будущего", "Солнечное время", у НПФ "Адекта-Пенсия" эта доля составляет 28,5%; контроль над всеми этими НПФ участники рынка приписывают структурам владельца банка "Российский кредит" Анатолия Мотылева, также связанного с девелоперским бизнесом.

Официально господин Мотылев является акционером только НПФ "Сберфонд Солнечный берег". Также значительные вложения в ИСУ у НПФ, связанных со структурами основного акционера Бинбанка Микаила Шишханова: "Европейский", "Доверие", "Регионфонд".

В Банке России не ответили на запрос "Ъ". В тех пенсионных фондах, активно инвестирующих в нежилую недвижимость, где согласились комментировать инициативу ЦБ, к ней отнеслись скептически. "Попытка исключить ИСУ с покрытием коммерческой недвижимостью направлена на предотвращение приобретения НПФ сертификатов с недоброкачественным ипотечным покрытием. Мы считаем, что такая мера является излишней: в секторе коммерческой недвижимости есть большое количество высококачественных объектов, надежность которых выше жилой недвижимости за счет стабильного арендного потока от финансово устойчивых арендаторов",— уверен представитель НПФ "Благосостояние ОПС". "ИСУ — это реальный инструмент финансирования небольших инфраструктурных проектов, в том числе региональных",— настаивает гендиректор НПФ "Участие" Сергей Зыцарь. Так, накопления НПФ "Участие" в том числе направлены в ИСУ "Промышленная недвижимость". Залог обеспечивает электросталеплавильный цех Ашинского металлургического завода, деньги идут на реконструкцию градообразующего предприятия. Доходность по активу привязана к ставке рефинансирования ЦБ плюс 2,5 процентного пункта.

Исключение данного сектора из допустимого ипотечного покрытия лишит НПФ возможности приобретать классический консервативный инвестиционный продукт, обеспечивающий доходность, существенно превышающую инфляцию, полагают в НПФ "Благосостояние ОПС". "С нашей точки зрения, ЦБ мог бы достичь своей цели гораздо менее радикальными мерами, например, разработав совместно с ФБ ММВБ более жесткие правила допуска в высший котировальный список для ИСУ",— заключают в "Благосостоянии ОПС".

"ИСУ с офисами и земельными участками могут вызывать вопросы с точки зрения справедливой оценки, в то время как для жилой недвижимости есть региональные параметры определения стоимости",— возражает руководитель крупной управляющей компании. "ИСУ — это инструмент, дающий возможность вложить накопления в нужный девелоперский проект, часто связанный со структурами владельцев фонда",— полагает источник "Ъ" на пенсионном рынке.

Выгоду от запрета инвестировать в ИСУ, связанные с нежилой недвижимостью, может получить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), считают участники рынка: АИЖК выпускает ИСУ, обеспеченные жилой недвижимостью. Замгендиректора АИЖК Александр Щеглов указывает, что в основе ИСУ лежит долгосрочный ипотечный кредит, обеспеченный надежным и ликвидным залогом в виде жилых квадратных метров.

Мария Яковлева

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Еще от Ъ-Газета