Курсы валют
USD 63,9114 0,0373
EUR 68,5002 −0,1900
USD 63, 7275 0,0475
EUR 68, 3675 0,0850
USD 63, 7492 0,0784
EUR 68, 3828 0,0957
USD 64,0000 63,8500
EUR 68,3000 68,4500
покупка продажа
64,0000 63,8500
68,3000 68,4500
05.12 — 12.12
65,2000
69,3000
BRENT 53,83 −0,32
Золото 1173,55 0,02
ММВБ 2156,35 −0,06
Главная Новости Аналитика Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости
Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости

Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости

Источник: Forbes.ru|
13:00 22 января 2016
В прошлом году цены на московскую недвижимость рухнули почти на треть. Чего ожидать в 2016 году.
Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости
Фото: Илья Питалев / РИА Новости

Всю свою личную недвижимость я выставил на продажу, — рассказывает владелец небольшой брокерской компании, которая работает на этом рынке. — Если продам — через год куплю вдвое дешевле.

Своим сотрудникам он каждый день говорит, что все будет хорошо.

 

Примерно так же ведут себя другие участники рынка недвижимости.

Высока вероятность, что динамика курса доллара в 2016 году в общих чертах повторит прошлогоднюю: резкий рост в начале года, спад в весенние месяцы, стабилизация на минимальных отметках летом, а затем – вновь динамичный осенний рост, — приводится в пресс-релизе слова управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина. — Таким образом тратить долларовые сбережения на элитные новостройки наиболее выгодно либо сейчас, либо – осенью.

Нужно ли тратить долларовые сбережения? Что на самом деле происходит на московском рынке недвижимости и чего нужно ждать?

 

Квадратный метр подешевел в долларах почти на 30%

 

Если считать в сравнении с пиковым 2013 годом, цены упали вдвое. Такие данные приводит аналитический центр irn.ru. Речь идет о вторичном рынке Москвы; если считать в рублях, то снижение будет менее драматичным – на 14%.

 

В сегменте новостроек от января к январю цена практически не изменилась, однако в течение года демонстрировала резкие скачки. В январе 2015 года средняя цена московских новостроек, по данным «Метриум групп», составляла 147 000 рублей. К июлю она скакнула на 9% до 160 000 рублей за кв м.

 

За счет чего? В марте правительство приняло решение удерживать ипотечную ставку на уровне не выше 12%. Для этого в федеральном бюджете было зарезервировано 9 млрд руб, предназначенных банкам для возмещения разницы между фактической и требуемой ставками. Это подействовало: в апреле началось оживление рынка, радуется министр строительства России Михаил Мень. Однако после летнего падения цен на нефть и роста курса доллара стоимость метра снова упала и сейчас составляет 148 000.

 

Объем предложения – рекордный с докризисных времен

 

По данным «Метриум групп», количество выставленных на продажу квартир в недорогих новостройках за год выросло на 80%, их продается 14 000. В сегменте бизнес-класса рост составил 43% (12 000 квартир). Это значит, что застройщики выставили на рынок больше жилья, чем когда-либо с 2009 года, причем почти половина из них – дорогой бизнес-класс.  Рынок затоварен.

 

А что спрос?

 

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум групп», покупатель больше не интересуется новостройками в Новой Москве, потому что может за те же деньги купить квартиру в пределах МКАД. По данным Литинецкой, за год спрос  в Новой Москве упал на 38%, а в «старой» — вырос на 63%. По итогам трех кварталов количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Новой Москве составило 7 200, а в Москве – 6 700. Для сравнения, в 2014 году цифры были 11 700 и 4 100.

 

Скидки – 20%

 

По данным ГК «Миэль», к концу 2015 года уже 90% московских квартир продавались с заметной скидкой от заявленной цены – в среднем она составляла 7-9%. По словам председателя правления «Миэль» Ольги Вражновой, владельцы квартир из старого жилого фонда предоставляли скидки даже 15-20%.

 

Застройщики самостоятельно придумывали способы оживить потребительский спрос.

По закону только банк может выдавать ипотеку и вообще заниматься кредитованием, поэтому мы стали  придумывать всякие программы, называли их ссудами и рассрочками в рамках разных акций, которые по факту являются аналогами ипотеки и с более низкой ставкой, — рассказывает представитель одной из крупнейших девелоперских компаний Подмосковья.

Девелоперы дорогого жилья строят дешевое

 

Девелоперы, исторически занимавшиеся застройкой бизнес-класса и элитной недвижимостью, уже начинают искать проекты в сегменте эконом.

В 2016 году спрос будет формироваться вокруг объектов эконом-класса, — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Еще в прошлом году Леонид Казинец, владелец компании «Баркли», заявлял, что изменит стратегию. «Баркли», известная клубными домами на Остоженке, будет строить жилье эконом-класса в Подмосковье. Казинец объявил о старте шести новых проектов общей площадью больше 600 000 кв м, и только один из них будет элитным, остальные – проекты эконом-класса за пределами МКАД.

 

Компания Capital Group, построившая в Москве несколько десятков жилых комплексов бизнес-класса, также заявила о запуске проекта массовой застройки почти 700 000 кв м жилья в Митино.

Мы понимаем, что сегодня наиболее перспективный сектор – это эконом-класс, — поясняет Forbes официальный представитель компании.

Чего ждать от 2016 года

 

Опрошенные Forbes эксперты сходятся на том, что цены на недвижимость продолжат снижаться, но конкретные цифры называть отказываются, ссылаясь на экономическую и политическую неопределенность.

Прогнозировать что-либо сейчас сложно, потому что слишком много неизвестных факторов: от курса валюты до вопроса о продлении госпрограммы субсидирования ипотечной ставки, — говорит Анна Соколова, директор департамента «Метриум групп».

По ее словам, в случае, если программу не продлят, то спрос на новостройки просядет на 20-30%, а цены – на 10-15%.

Средняя цена предложения в рублях будет корректироваться за счет тех объектов, цена на которые сейчас пока еще завышена, — говорит Оксана Вражнова из ГК «Миэль». — В целом по итогам 2016 года мы можем ожидать небольшое снижение рублевых цен в пределах 5-10%.

ГК «ЛСР», один из крупнейших застройщиков жилья эконом-сегмента на рынке Москвы и Санкт-Петербурга, в этом году выставит на продажу 900 000 кв жилья в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, из которых около 200 000 кв м – это жилье бизнес-класса. В компании ожидают рост продаж в 2016 году на 13% по сравнению с прошлым годом, то есть ЛСР рассчитывает продать 700 000 кв м.

Если даже госпрограмма не будет продлена, будут другие меры по поддержке рынка, — уверен коммерческий директор ГК «ЛСР» Юрий Ильин.

 

Покупательную активность может подстегнуть отложенный спрос, который сформировался в период смутного времени 2015 года, — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Сергей Шлома.

Однако рост конкуренции все равно вынудит застройщиков в Москве постепенно снижать цены.

 

По словам министра строительства России Михаила Меня, к вопросу о продлении госпрограммы правительство вернется в феврале-марте. Противник продления программы – Минфин. Несколько дней назад заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что субсидирования ипотечной ставки больше не будет, но возможны другие варианты поддержки рынка.

 

В сегменте бизнес-класса объем предложения уже сопоставим с массовым сегментом.

Бизнес-классу для выживания придется серьезно корректировать  политику ценообразования, — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость».

 

Этот год будет непростым для рынка недвижимости, — резюмирует Оксана Вражнова из «Миэль».

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Еще от Forbes.ru