Курсы валют
USD 58,0993 0,4751
EUR 69,6785 0,9271
USD 58,2 025 −0,0200
EUR 69,7 075 −0,0350
USD 58, 1973 −0,0304
EUR 69, 6628 −0,0761
USD 58,0500 58,2900
EUR 69,6000 69,8400
покупка продажа
58,0500 58,2900
69,6000 69,8400
25.09 — 02.10
58,3000
68,5000
BRENT 55,25 −0,05
Золото 1309,09 −0,03
ММВБ 2049,20 −0,04
Главная Новости Аналитика Ответ на квартирный вопрос: как сделать ипотеку удобным инструментом экономики
Ответ на квартирный вопрос: как сделать ипотеку удобным инструментом экономики

Ответ на квартирный вопрос: как сделать ипотеку удобным инструментом экономики

Источник: Forbes.ru |
Несмотря на то что цены на жилье в России снизились до уровня 2000 года, спрос на покупку недвижимости не торопится расти.
Ответ на квартирный вопрос: как сделать ипотеку удобным инструментом экономики
Фото: Ирина Дмитриева / ТАСС

Развитие ипотеки – один из самых надежных способов развития экономики, проверенный мировым опытом. В США объем рынка ипотеки порядка 70% от ВВП, а в других странах с развитой экономикой даже превышает 100% ВВП (Нидерланды, Дания), в то время как в России он составляет 3%. Предоставляя гражданам возможность получать хорошие условия по ипотеке, государство не только способствует улучшению качества жизни населения, но и запускает новый виток развития потребительского спроса, что в свою очередь ведет к экономическому росту.

 

Почему, несмотря на то что цены на жилье в России снизились до уровня 2000 года, спрос на покупку недвижимости не торопится расти? Ответ очевиден: при общем экономическом спаде ставки 12-16% по ипотеке достаточно высоки, а ухудшение платежеспособности населения приводит к просрочкам по кредитам и к падению спроса на рынке.

 

Чтобы снизить ставку по ипотеке, нужны совершенно другие объемы рефинансирования кредитов.

 

Почему банки не снижают ставки? Происходит это в связи с тем, что на ипотечном рынке очень мало предложений по долгосрочным ресурсам, мало «длинных денег», в то время как спрос на кредиты на покупку квартиры или кредиты под залог недвижимости по-прежнему велик, и это способствует росту процентных ставок.

 

Основная причина такого неполноценного развития ипотеки – слабое развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России: через RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities, ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные залогом жилых помещений — квартиры, жилые дома) рефинансировано всего лишь 14% рынка (250 млрд рублей в 2014 году) от общего объема выданных кредитов (1,7 трлн рублей в 2014 году), в 2015 году — еще меньше. В странах с развитой экономикой объемы ИЦБ соизмеримы с объемом выпуска государственных облигаций. В этих странах также существуют специальные институты, которые в течение многих лет поддерживают рынок ипотечного кредитования, в то время как в России эту роль выполняет сейчас только один институт — АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

 

В странах с развитым рынком ипотечных ценных бумаг государство является главным катализатором ипотечного рынка и финансирует только 10-20%; а основными и наиболее активными инвесторами традиционно являются пенсионные фонды, страховые компании и другие институциональные инвесторы, они инвестируют до 90% от общего объема ИЦБ.

 

Чем больше инвестиций в сектор ипотечных ценных бумаг, чем больше конкуренция на этом рынке, тем ниже ставка по ипотечным кредитам.

 

В России сегодня мы видим противоположную ситуацию. От всего объема выпущенных ИЦБ порядка 70% выкупает АИЖК и только 30% — частные инвесторы, остальные кредиты остаются на балансах у банков.

 

Для государства подобная конъюнктура российского рынка RMBS располагает к прекрасной возможности переориентировать его в сторону роста, и, возможно, подобные шаги станут одним из успешных путей по выходу из экономического кризиса. Для этого необходимо создать условия, мотивирующие институциональных инвесторов вкладывать деньги в развитие рынка RMBS-бумаг в России. Например, сейчас 70% портфеля ИЦБ составляет порядка 200 млрд рублей, соответственно, несложно посчитать, что если бы доля АИЖК была 10% рынка, то емкость рынка ипотечных ценных бумаг в России могла бы составить 2 трлн рублей в год.

 

Драйверы роста рынка ИЦБ

 

Государству необходимо выступить катализатором и регулятором отношений между игроками, чтобы привести ипотечный рынок к росту, задавая стандарты продуктов/рисков и мотивации для рыночных игроков.

 

Для того чтобы запустить рынок, как минимум важно подумать о следующем:

 

1. Ввести налоговые каникулы для инвесторов по RMBS-бумагам минимум на 5-7 лет, чтобы инвесторы «вошли во вкус».

 

2. Ввести институт маркет-мейкеров (крупные государственные банки, которые могли бы котировать ипотечные бумаги с обязательством выкупа).

 

3. Увеличить срок ломбардного кредитования до 1 года (РЕПО ЦБ РФ) – это повысит ликвидность рынка.

 

4. Ввести ипотеку с «плавающей ставкой», которая будет способствовать получению прибыли по ИЦБ для инвесторов, не ставя их в зависимость от колебания ставок на рынке.

 

Эти системные шаги в скором времени могут привлечь внимание страховых компаний и пенсионных фондов, а также частных инвесторов.

 

В первую очередь, им будет интересна хорошая доходность ценных бумаг с ипотечным покрытием, их высокая ликвидность и надежность. Рынок недвижимости был и остается одним из самых стабильных, несмотря ни на какие рыночные колебания, а ценные бумаги с ипотечным покрытием — актив высокого качества, поэтому благодаря привлечению на этот рынок крупных институциональных инвесторов предложение денежных ресурсов может превысить спрос и процентные ставки начнут снижаться. В результате население получит доступ к более выгодным условиям покупки жилья и спрос на недвижимость снова пойдет вверх, что приведет к развитию смежных рынков и экономики страны в целом.

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Рубрики
Аналитика
Еще от Forbes.ru